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張際達(dá) 　　

　　由于部分城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了價格上漲過快的現(xiàn)象，如何對其進(jìn)行宏觀調(diào)控自然成為人們關(guān)注的熱點(diǎn)。自目前出臺了萬眾矚目的“國六條”后，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》（簡稱《意見》）。這些政策的出臺較以往有哪些不同，又會給房地產(chǎn)市場帶來哪些變化？就此，記者采訪了中國社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜女士。 　　

　　記者：去年，國務(wù)院印發(fā)的兩個“國八條”，對解決房地產(chǎn)市場中的問題起到了一定的作用，但并不理想，有些城市出現(xiàn)了房價上漲過快的現(xiàn)象，原因何在？ 　　　

　　汪利娜：由于中國的住宅市場仍然是處于轉(zhuǎn)型期的非成熟住房市場，受制度影響很多，如商業(yè)用地的“招、拍、掛”雖然可以使交易透明，但在供需不平衡的情況下，很難形成一種合理的價格。而且土地價格上漲會影響老百姓對房價的預(yù)期，從而將買房計(jì)劃提前，人為地?cái)U(kuò)大了需求。此外，房價的上漲有融資、炒房、地理位置等多方面的因素，不能簡單地把房價上漲歸結(jié)為政策實(shí)施的問題。 　　

　　記者：與去年兩個“國八條”相比，近日出臺的九部門《意見》有哪些不同之處，解決問題的著重點(diǎn)在哪里？近期可以看到調(diào)控成果嗎？ 　　

　　汪利娜：這次出臺的《意見》著重從多個角度進(jìn)行房價的宏觀調(diào)控：調(diào)控住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，為的是更加符合群眾需求；強(qiáng)調(diào)土地政策的調(diào)節(jié)作用，可以從對房地產(chǎn)的開發(fā)成本加以控制；控制拆遷規(guī)模，可以在很大程度上減少被動增加的房屋需求量。而且這次的《意見》與此前政策相比更加具體，更加關(guān)注中低收入人群的住房問題，比如提出90平方米以下的新增房屋要占到70%等硬指標(biāo)。總體看來，這次《意見》的發(fā)布可以視為今后一段時間房地產(chǎn)市場發(fā)展的指向標(biāo)。 　　

　　至于調(diào)控成果方面，由于房地產(chǎn)市場周期比較長，我認(rèn)為在一年以后才能對這次的調(diào)控作出準(zhǔn)確評價。 　　

　　記者：這次《意見》強(qiáng)調(diào)制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，并明確了新建住房結(jié)構(gòu)比例。如何保證住房建設(shè)規(guī)劃的科學(xué)合理？規(guī)劃趕不上變化快的現(xiàn)象時常發(fā)生，如何確保規(guī)劃能落到實(shí)處？ 　　

　　汪利娜：如果想讓這些規(guī)劃落到實(shí)處，除了必要的監(jiān)督措施之外，規(guī)劃本身要符合社會的需求，并且在相當(dāng)程度上做到合理的超前規(guī)劃，這就需要相應(yīng)的數(shù)據(jù)支持。我國目前的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)已初步建立，但數(shù)據(jù)整合不夠，尤其在存量房方面數(shù)據(jù)較少。目前住房市場存量已達(dá)到96億平方米，每年新增量是5個多億，商品房新增量是3.3億左右。這就要求我們從具體的數(shù)據(jù)分析入手，對其進(jìn)行合理規(guī)劃，只有了解不同的年齡段、家庭結(jié)構(gòu)對住房的不同需求，并且在規(guī)劃中應(yīng)注意持續(xù)性、協(xié)調(diào)性和市場的關(guān)聯(lián)問題，才能讓規(guī)劃落到實(shí)處。 　　

　　記者：《意見》中對第一套和第二套以上購房首付比例采取區(qū)別對待的方式，如何鑒定購房人是“自住住房”還是“投資住房”？這樣做在遏制炒房的同時，是否也打擊了非投資性購房交易？ 　　

　　汪利娜：我們可以將滿足家庭居住需求之外的購房行為視為投資。在區(qū)分方法上，有城市要求群眾買房時提供全家的身份信息，這種方法目前看來是比較有效的。提高“投資住房”的首付比例可以使“炒房”的操作周期延長，遏制“炒房”行為。對購買自住房且套型建筑面積小于90平方米的，仍然維持了20％的首付款比例。所以說，首付比例的變動對于買方滿足居住需求的家庭影響不大。 　　

　　同時我們要注意的是，若想從根本上遏制“投資住房”，需要的是一整套社會的投、融資體系來分流進(jìn)入房地產(chǎn)市場的投資資金。國外的房地產(chǎn)市場趨于理性，人們把它當(dāng)做一種普通商品來看待，在供需比例相對平衡、投資渠道多元化的情況下，住房只是用來滿足生活需要的產(chǎn)品，而非民眾投資的主流。 　　

　　記者：《意見》要求控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，出于什么考慮？如何在城鎮(zhèn)化進(jìn)程的同時減少拆遷帶來的住房問題呢？ 　　

　　汪利娜：控制拆遷規(guī)模的直接效果就是減少了新增住房需求量。至于如何平衡城市建設(shè)和拆遷，我認(rèn)為這是一個理性化的問題，無論是拆遷項(xiàng)目也好，新建項(xiàng)目也罷，都有其需求來源，而我們所需要做的不是片面地否認(rèn)一方，而是通過理性的思考，細(xì)致的計(jì)算，權(quán)衡利弊后實(shí)施一套最符合城市發(fā)展方向，最符合廣大老百姓根本利益的措施。 　　

　　記者：您認(rèn)為要想使我國的房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，還應(yīng)采取哪些措施？能否談?wù)剬ξ覈康禺a(chǎn)市場未來的展望。 　　

　　汪利娜：由于新建商品房僅能滿足市場需求的40%~50%，若想給房地產(chǎn)市場降溫，我們在二手房市場方面大有文章可做。目前，我國二級房地產(chǎn)交易市場啟動并不充分，如果把這方面工作做好，能夠在相當(dāng)程度上減輕一級房地產(chǎn)市場的壓力，使供需關(guān)系趨于平衡。此外，政府的調(diào)控手段除了發(fā)布相關(guān)政策外，還應(yīng)向群眾提供系統(tǒng)的存量房信息，用信息引導(dǎo)市場。這樣老百姓可以根據(jù)需求來判斷是否購房，讓投資趨于理性。 　　

　　對于房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展方向，我認(rèn)為經(jīng)過前段時間的“投資熱”后，市場會逐漸趨于理性，逐步向有利于廣大群眾的方向發(fā)展。

摘自：《中國建設(shè)報(bào)》