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　　估計(jì)在八九月份，按照法規(guī)規(guī)章出臺的慣例，在各地上報改革建議和調(diào)研結(jié)果后，“土地儲備管理辦法草案”也將隨之形成，并上報到上級有關(guān)部門進(jìn)行會簽后，最終出臺《土地儲備管理辦法》。國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人對記者表示，目前該部的《土地儲備管理辦法》正在加緊制訂中，新辦法將對現(xiàn)在的土地儲備制度產(chǎn)生重大影響。

　　按照該負(fù)責(zé)人的說法，此次土地儲備制度改革，核心工作就是通過法律的形式，為地方土地儲備機(jī)構(gòu)“定位”?！锻恋貎涔芾磙k法》將從土地儲備職能、范圍、拆遷、規(guī)劃、前期開發(fā)、資金管理和儲備土地供應(yīng)等方面，嚴(yán)格規(guī)范地方政府行為，保證地方政府最大限度地按照公共利益開展土地儲備工作。

　　現(xiàn)行制度缺陷

　　1996年上海市成立我國第一家土地儲備機(jī)構(gòu)——土地發(fā)展中心，隨后，杭州、廈門、南京、青島、廣州、鄭州等大中城市也先后成立了土地儲備機(jī)構(gòu)。2001年4月30日，國務(wù)院頒布了《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》，明確“地方政府要對建設(shè)用地試行收購儲備制度”，之后全國大部分城市很快就開始了模仿和推行。目前全國已累計(jì)成立了2000多家土地儲備機(jī)構(gòu)。

　　雖然目前國內(nèi)大部分市、縣都已經(jīng)制定了地方性的土地儲備制度，如上海、杭州、青島、武漢、福州等市都以人民政府的名義頒布了土地儲備實(shí)施辦法，但是國家至今還沒有制定一部全國通用的有關(guān)土地收購儲備的法律法規(guī)。這些地方上的土地儲備機(jī)構(gòu)運(yùn)作模式，但其主要功能就是實(shí)施土地收購、整理、出讓等工作，因此土地儲備也就成為了地方政府土地財政的“蓄水池”。

　　“現(xiàn)在土地儲備已成為眾矢之的。”業(yè)內(nèi)人士直言不諱的表示，“問題之一是土地儲備制度的建立使地方政府完全壟斷了土地一級市場。這是目前土地儲備機(jī)構(gòu)最大的問題”。

　　由于土地儲備機(jī)構(gòu)在收購、儲備土地的過程中，往往要花費(fèi)巨大的成本，所以地方政府在進(jìn)行土地出讓時，就會擴(kuò)大自己的權(quán)力，人為地制造土地賣方市場。該人士指出，“全國絕大部分地方土地儲備機(jī)構(gòu)為了獲取較大收益，大都只收購級差地租高、增值潛力大的城市存量土地?！?

　　在土地儲備機(jī)構(gòu)定位問題上，“土地儲備機(jī)構(gòu)是否能夠代表國家行使土地管理權(quán)，是否具備市場主體資格，有無強(qiáng)制收購?fù)恋氐臋?quán)力，如何保證公共利益等等，都沒有定論，這就使得土地收購儲備機(jī)構(gòu)的運(yùn)行缺乏統(tǒng)一性，無規(guī)章可循，各地只能自行探索，各行其是”。國土資源部土地管理中心一位專家在接受記者采訪時表示，所以，“要想真正調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房價格過快上漲，當(dāng)務(wù)之急就要是解決土地儲備管理問題?！?

　　土地融資將受限

　　其實(shí)，土地儲備機(jī)構(gòu)一個重要的職能是融資，可以說，房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險實(shí)際上在很大程度上維系在土地儲備抵押貸款上。

　　據(jù)了解，土地儲備貸款是銀行向土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的用于收購、整治土地，提升土地出讓價值的短期周轉(zhuǎn)貸款。其主要用途包括支付征地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物、場地平整費(fèi)、繳納土地出讓金等。目前很多土地儲備機(jī)構(gòu)通過以政府擔(dān)保的方式和土地使用權(quán)抵押兩種方式，從銀行貸款或得到授信額度的貸款。但從實(shí)際操作來看，這兩種方式都存在著一定的問題，由于土地收購儲備機(jī)構(gòu)定位不明晰，導(dǎo)致土地儲備機(jī)構(gòu)抵押貸款中，抵押物的性質(zhì)也無法明晰。

　　據(jù)中國人民銀行2005年初的一份報告顯示，2005年1季度末政府土地儲備機(jī)構(gòu)貸款余額達(dá)到950億元，幾乎占到地產(chǎn)開發(fā)貸款的一半。央行在《報告》中提示，銀行土地開發(fā)貸款面臨四方面風(fēng)險：一是土地儲備中心資產(chǎn)負(fù)債率較高；二是銀行難以對土地儲備中心進(jìn)行有效監(jiān)管；三是銀行向土地整理儲備中心發(fā)放的貸款沒有有效的擔(dān)保措施；四是土地儲備中心的運(yùn)營風(fēng)險。

　　而在7月14日銀監(jiān)會主席劉明康向主要商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)前銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要高度關(guān)注七大風(fēng)險，其中之一就是要關(guān)注土地儲備貸款風(fēng)險。

　　對此，國土資源部有關(guān)人士表示，一些城市，依靠土地儲備抵押貸款，通過貸款發(fā)展城市，通過發(fā)展又抬升樓市，循環(huán)往復(fù)，在繁榮中潛藏著隱憂，如果房地產(chǎn)市場一旦出現(xiàn)停滯跡象，各個環(huán)節(jié)都將受到?jīng)_擊。現(xiàn)在各大相關(guān)主管部門已經(jīng)形成共識，對土地儲備抵押貸款應(yīng)該納入合理的軌道之中。

摘自：中國建設(shè)報