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　　中國(guó)繼續(xù)完善其物業(yè)交易體系，但圍繞新措施的不確定性以及房地產(chǎn)企業(yè)缺乏自我監(jiān)管仍舊構(gòu)成重大挑戰(zhàn)

　　仲量聯(lián)行日前在《2006年房地產(chǎn)透明指數(shù)》報(bào)告中指出，隨著跨國(guó)投資機(jī)會(huì)和跨國(guó)企業(yè)租戶的增加，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去兩年間變得更加透明。該報(bào)告對(duì)全球56個(gè)國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度進(jìn)行了研究。報(bào)告特別指出，中國(guó)大陸市場(chǎng)的透明度也有所提高，在第四檔（低透明度）的國(guó)家和地區(qū)中排首位。這也是國(guó)內(nèi)主要一線城市如：北京、上海、廣州市場(chǎng)現(xiàn)狀的真實(shí)體現(xiàn)。

　　報(bào)告指出，透明度的提高主要得益于為滿足日趨嚴(yán)格的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，不斷強(qiáng)化的會(huì)計(jì)和公司整治手段以及越來(lái)越多的英文市場(chǎng)信息。對(duì)中國(guó)物價(jià)迅速上漲的擔(dān)憂導(dǎo)致抑制投機(jī)的新流程和措施的出臺(tái)，提高了市場(chǎng)的透明度，但多變的相關(guān)政策法規(guī)也會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)不確定性。

　　什么是透明指數(shù)？

　　透明指數(shù)是幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者了解全球投資機(jī)會(huì)和制定物業(yè)投資戰(zhàn)略的一種戰(zhàn)略工具。該指數(shù)可以配合其它的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)用于制定全球投資戰(zhàn)略或公司擴(kuò)張戰(zhàn)略。根據(jù)房地產(chǎn)透明度的以下五大衡量標(biāo)準(zhǔn)，全球各市場(chǎng)被歸分為一至五檔（高度透明市場(chǎng)至不透明市場(chǎng)）：

　　·投資業(yè)績(jī)指數(shù)獲得的難易度

　　·市場(chǎng)基本信息獲得的難易度

　　·上市投資載體的財(cái)務(wù)披露和整治水平

　　·監(jiān)管和法律因素健全度

　　·職業(yè)和道德標(biāo)準(zhǔn)程度

　　亞太地區(qū)房地產(chǎn)透明度顯著提高 在亞太地區(qū)，超過(guò)半數(shù)的被調(diào)查國(guó)家或地區(qū)的透明度都有所提高。有些國(guó)家或地區(qū)的房地產(chǎn)透明度提高很快，已經(jīng)躋身更高的檔次。

　　仲量聯(lián)行北中華區(qū)研究部負(fù)責(zé)人何邁可說(shuō)：“盡管中國(guó)目前仍被歸類為一個(gè)低透明度的市場(chǎng)，但大陸市場(chǎng)的整體透明度確實(shí)有所改善。關(guān)鍵是在過(guò)去兩年中我們可以發(fā)現(xiàn)，大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)在透明度方面有了一些具體和可衡量的改進(jìn)措施?！彼硎荆渲兄痪褪侵贫苏ㄟ^(guò)公開招標(biāo)向開發(fā)商轉(zhuǎn)讓土地的規(guī)定。此外，還有一些主要市場(chǎng)具備經(jīng)常更新的網(wǎng)上數(shù)據(jù)庫(kù)，這很大程度上提高了私人住房銷售流程的透明度。

　　中印房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度對(duì)比

　　人們經(jīng)常比較中印兩國(guó)經(jīng)濟(jì)，大量國(guó)際性投資在過(guò)去幾年間也涌入兩國(guó)市場(chǎng)。那么兩國(guó)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的透明度方面比較如何呢？

　　在過(guò)去兩年中，印度在這方面比中國(guó)取得了更大的進(jìn)步，這主要反映在兩國(guó)在排名上的相對(duì)變化。印度主要在財(cái)務(wù)披露和會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、租賃交易數(shù)據(jù)（財(cái)產(chǎn)指數(shù)）方面取得了較大進(jìn)步。比如，仲量聯(lián)行和其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手都將物業(yè)指數(shù)的涵蓋范圍擴(kuò)大到各主要市場(chǎng)的商業(yè)和住宅物業(yè)。越來(lái)越少的稅務(wù)漏洞以及更為清晰的規(guī)劃和開發(fā)法規(guī)也提高了印度的積分排名。但是，如果印度要進(jìn)一步提高其透明度排名，則還需要在一些方面進(jìn)行改進(jìn)，其中包括物業(yè)所有權(quán)信息的獲得和安全性。盡管印度在租賃交易信息獲得方面取得了巨大的進(jìn)步，但仍舊缺乏可供比較的銷售數(shù)據(jù)。

　　中國(guó)處于第四檔即低透明度一檔并不是完全負(fù)面的消息，較上一次調(diào)查，中國(guó)的總成績(jī)已有提高，僅僅低于半透明市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)線。中國(guó)通過(guò)引入政府向開發(fā)商轉(zhuǎn)讓土地的公開拍賣制度來(lái)提高市場(chǎng)透明度，其他改進(jìn)的地方還包括：要求預(yù)備上市的房地產(chǎn)公司執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。

　　仲量聯(lián)行北京董事總經(jīng)理、中國(guó)區(qū)商鋪部主管翰德偉說(shuō)道：“中國(guó)目前正處于多類型投資的關(guān)鍵時(shí)刻。目前的市場(chǎng)透明度狀況已經(jīng)有了長(zhǎng)足的進(jìn)步，足以幫助投資者做出準(zhǔn)確的決策；另外一方面，對(duì)于那些能夠提前知悉‘內(nèi)部消息’的參與者來(lái)說(shuō)，他們的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)仍然非常明顯，而這一狀況在成熟市場(chǎng)是不可能發(fā)生的?！?/P>

　　 他補(bǔ)充道：“隨著更多投資交易行為的發(fā)生，也推動(dòng)開發(fā)商考慮建立商業(yè)房地產(chǎn)投資信托，這也在一定程度上體現(xiàn)了市場(chǎng)透明度的提高?！?

　　但是，和印度一樣，中國(guó)需要進(jìn)一步提高市場(chǎng)透明度還有更多的工作要做。這些工作包括對(duì)條例的統(tǒng)一性解釋以及行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)人士的培訓(xùn)、認(rèn)證和監(jiān)督。隨著住宅市場(chǎng)的增長(zhǎng)，市場(chǎng)中的許多銷售代理都未接受培訓(xùn)和認(rèn)證。其次，投資者亦提出，新政府法規(guī)的不確定性是他們最關(guān)心的問(wèn)題。

　　仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理郭漢凌在中國(guó)和印度都工作過(guò)，來(lái)中國(guó)之前三年，他負(fù)責(zé)公司在印度的業(yè)務(wù)。談及該透明度指數(shù)的時(shí)候，他表示：“透明度排名本身并不能決定投資方向，但它可以讓你看到兩個(gè)市場(chǎng)獨(dú)特的投資機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)。我們目前與投資者一起，關(guān)注著二線市場(chǎng)的投資機(jī)會(huì)，看是否可以在這些市場(chǎng)中收購(gòu)資產(chǎn)或設(shè)立廠房?！彼a(bǔ)充道：“在過(guò)去幾十年當(dāng)中，隨著亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)變得更加透明，其吸引了越來(lái)越多的投資進(jìn)入?！?

　　翰德偉總結(jié)道：“北京就是一個(gè)很好的例證。國(guó)外基金以及機(jī)構(gòu)投資者在2005年成功地進(jìn)入市場(chǎng)，也使得其他同類投資者對(duì)市場(chǎng)更有信心。交易行為越來(lái)越多并且覆蓋不同資產(chǎn)類型，也使得投資者對(duì)潛在的收益前景看好。隨著市場(chǎng)透明度的進(jìn)一步提高，我們將看到更多本地和機(jī)構(gòu)投資者的交易行為更加活躍，并推進(jìn)成熟產(chǎn)品如：房地產(chǎn)投資信托（REIT s）、不動(dòng)產(chǎn)債務(wù)證券等的產(chǎn)生。當(dāng)然，這些仍取決于未來(lái)一系列新政策對(duì)國(guó)際投資者的導(dǎo)向以及市場(chǎng)保持開放的程度。

摘自：新華網(wǎng)