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　　近日公布的《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關問題的通知》，是一份強化房地產(chǎn)市場外匯管理、規(guī)范境外機構(gòu)和個人購買境內(nèi)商品房的政策，必將從多方面堵住外匯炒樓的灰色通道。

　　9月4日，國家外匯管理局和建設部聯(lián)合下發(fā)布一份名為《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關問題的通知》（以下簡稱《通知》）的文件，其中規(guī)定：境外主體辦理購房結(jié)匯時，應提交房地產(chǎn)主管部門出具的商品房預售合同登記備案文件等相關材料，結(jié)匯資金直接劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶，所購房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的人民幣資金須經(jīng)審核后方可購匯匯出。此外，《通知》還對外商投資房地產(chǎn)企業(yè)市場準入、開發(fā)經(jīng)營等所涉及的外匯管理問題也進行了規(guī)定，并明確今后外國投資者專用外匯賬戶內(nèi)的資金不得用于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營。

　　據(jù)了解，目前世界上許多國家都嚴格限制非居民買賣本國商品房。根據(jù)國際貨幣基金組織統(tǒng)計，在其187個成員中，有137個成員對非居民投資本國房地產(chǎn)進行管制。

　　“境外機構(gòu)和個人購買境內(nèi)商品房屬于資本項目交易，按照自用和實需原則進行管理也是國際通行做法”。有專家指出，該《通知》的發(fā)布，將有利于加強和改進房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，也有利于規(guī)范房地產(chǎn)項下跨境資本流動秩序，并最終促進中國國際收支平衡。

　　“終結(jié)”外匯直接購房

　　“《通知》的出臺，標志著‘限外購房’調(diào)控新政中關于限制外匯炒樓的細則終于露面了”。有業(yè)內(nèi)人士認為，對外匯流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的控制是實現(xiàn)調(diào)控目標的重要手段，“而從新規(guī)的內(nèi)容上看，其規(guī)范的主要目的不在限制，而在監(jiān)管”。

　　根據(jù)《通知》要求，無論是境外機構(gòu)、境外個人還是港澳臺居民與華僑，在符合國稅總局171號文件要求的購房條件之后，有關外匯結(jié)匯的流程則按以下規(guī)定辦理：

　　首先，從境外匯入購房款的，應持相關文件向外匯指定銀行申請，外匯指定銀行進行真實性審核確認后，將購房外匯資金結(jié)匯后直接劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶。

　　其次，從境內(nèi)外匯賬戶支付購房款的，外匯指定銀行同樣將購房結(jié)匯資金直接劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人民幣賬戶；境內(nèi)代表機構(gòu)經(jīng)常項目賬戶資金不得結(jié)匯購買境內(nèi)商品房；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)常項目外匯賬戶不得保留境內(nèi)分支、代表機構(gòu)、境外個人、港澳臺居民和華僑直接由境外匯入的購房款。

　　“由此可見，外匯可直接購房時代就此終結(jié)”。該專家如此表示。

　　據(jù)了解，目前我國境外個人通過外匯直接購房的情況雖比較普遍，但對于境外機構(gòu)而言，購房則多采用結(jié)匯成人民幣購房的方式?！耙虼?，這一結(jié)匯要求對外資購房并不造成實質(zhì)的影響，只有心理作用?！鄙虾Ｍ叻慨a(chǎn)總裁孫益功認為，這種將外資購房全部統(tǒng)一為人民幣支付的方式，實質(zhì)上更有助于金融系統(tǒng)對外資購房行為的監(jiān)管和統(tǒng)計，而在此前以外匯直接購房的方式令外匯監(jiān)管部門無法直接掌握真實的市場交易數(shù)額。

　　一位上海浦發(fā)銀行支行行長分析指出，這一政策也可以保護國內(nèi)開發(fā)商在人民幣升值周期下的匯率損失?！笆种心弥罅棵涝瑢τ陂_發(fā)商來說未必劃算?！?

　　“逼走”中小型套利基金

　　“有一點是可以肯定的，通過外匯環(huán)節(jié)的管理，部分外資買房的資金鏈流程將被改變，所有項目都需要暫時先掏錢再融資，那種僅以外債買房產(chǎn)的做法就此受到限制?！敝性禺a(chǎn)相關人士表示。

　　據(jù)了解，此前有部分以炒房或匯率套利為目的的境外中小基金，是運用先借外債再買房買地的模式實現(xiàn)無本套利的，其具體流程為：先以境外公司名義在境內(nèi)談好項目或看好房產(chǎn)，從境外融得外債或投資資金，匯入境內(nèi)后買地買房；一旦匯率獲益超過融資成本，外資則不惜制造壞賬。

　　而根據(jù)《通知》，無論是購買房產(chǎn)，還是購買股權，先付款再境外融資成為統(tǒng)一標準。

　　在購房環(huán)節(jié)上，《通知》規(guī)定外資買房的入?yún)R結(jié)匯條件有若干項，其中之一是需要先取得房地產(chǎn)主管部門出具的所購商品房預售合同登記備案證明，“而預售合同備案的前提是至少有30％以上的購房款已經(jīng)支付?！狈治鋈耸糠Q，這標志著外資需要在外匯進入之前要先準備一定的首付資金?！昂苌儆虚_發(fā)商愿意在一分錢沒收的情況下簽訂預售合同，進行網(wǎng)上預售備案，幫助外資渡過前期的巨大資金壓力。”

　　在股權收購方面，《通知》則要求，境外機構(gòu)和個人通過股權轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購合資企業(yè)中方股權，未能以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓款的，外匯局不予辦理轉(zhuǎn)股收匯外資外匯登記，而工商管理部門也無法進行股權變更登記。仲量聯(lián)行中國區(qū)董事陳立民表示，“這些規(guī)定的本意都很簡單，將外資的自有資金要求提高，先付錢，至少先付一部分錢，再允許境外融資?！?

　　顯然，未來受影響最大的將是資金實力不強的中小基金，或“快進快出”套利目的明顯的境外資本。

　　此外，境外機構(gòu)和境外個人在購房條件中又有不同，其中境外機構(gòu)購房需要另外出具自住或自用的書面承諾。“如果一旦發(fā)現(xiàn)境外機構(gòu)在此環(huán)節(jié)有偽承諾，其企業(yè)誠信記錄將受到影響，并進而影響其他的境內(nèi)投資項目談判。”中原地產(chǎn)法律與按揭部總監(jiān)羅亞冬表示。

　　堵住外資炒樓灰色通道

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，海外資本介入地產(chǎn)的模式通常有5種模式：直接成立外資房地產(chǎn)公司從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營；內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)“外資化”；非居民和居民個人投資；外資銀行信貸；非房地產(chǎn)業(yè)外資企業(yè)變相涉足房地產(chǎn)經(jīng)營。而這次外匯局和建設部聯(lián)手規(guī)范外資進入房地產(chǎn)市場的新規(guī)定，正是為了從多方面堵住這5種模式中存在的灰色通道。

　　首先，對于企業(yè)炒樓的灰色通道而言，《通知》對外商投資房地產(chǎn)企業(yè)市場準入、開發(fā)經(jīng)營等所涉及的外匯管理問題進行明確限定，正是為堵住部分資金押寶人民幣升值，在前期潛入內(nèi)地后，通過舉借外債、房地產(chǎn)股權投資甚至改變外匯匯入用途直接投入到房地產(chǎn)開發(fā)上，一方面炒熱房地產(chǎn)市場，一方面等候人民幣升值，獲得雙重收益。

　　對于個人炒樓的灰色通道而言，《通知》則要求，從境外匯入購房款的，應持一年期以上的境內(nèi)有效勞動雇傭合同或?qū)W籍證明等規(guī)定文件向外匯指定銀行申請，并將購房外匯資金結(jié)匯后劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)常項目外匯賬戶不得保留境外個人境外匯入的購房款。

　　同時，因故不能完成商品房交易，需將退回的人民幣購房款購匯匯出的，則需外匯指定銀行進行真實性審核確認后，方可將人民幣購房款及利息購匯劃回境外機構(gòu)或個人外匯賬戶。

　　“房地產(chǎn)作為一種特殊的‘稀缺類’商品，在各國經(jīng)濟發(fā)展中都具有特殊地位。而在房地產(chǎn)市場外資流動的背后，往往會反映出一系列國宏觀經(jīng)濟的問題”。有專家指出，《通知》這次規(guī)定外匯指定銀行要嚴格進行“買賣商品房外匯收支以及匯兌的統(tǒng)計監(jiān)測和監(jiān)督管理”，并及時把信息提供給監(jiān)管部門，這有利于我國通過監(jiān)控外資在房地產(chǎn)市場的流動，來為人民幣匯率、國家經(jīng)濟安全在內(nèi)的相關改革提供信息。

摘自：中國建設報