當前位置:首頁 > 信息傳達 >
“國家加強調(diào)控致地價上漲50%”并非誤讀 土地新政發(fā)出綠黃紅三大信號
瀏覽次數(shù):622綠色信號——力推綠色GDP,“攤地烙餅”發(fā)展工業(yè)時代宣告終結
黃色信號——近壓過猛上漲,遠保健康發(fā)展,房地產(chǎn)須謹慎通行
紅色信號——嚴管“地根”,沖紅燈者須小心“烏紗帽”或背刑責
引言
連日來,有關“實施土地新政地價將上升50%”話題被炒得沸沸揚揚,預測地價將上漲50%的消息出現(xiàn)在各大媒體的顯著位置。這一說法引發(fā)市場強烈反響,一些媒體甚至下結論說地價大漲勢必引來房價的進一步大幅上升。隨后,國土資源部政策法規(guī)司官員出面澄清,50%的上漲指的是原來低價出讓的工業(yè)用地,而房地產(chǎn)用地出讓價格將與目前水平基本持平。
地價走勢,為何如此牽動人心?這只是簡單的誤讀嗎?不!記者認為,拋開地價上漲的具體幅度之爭,透過國家此次最新出臺的土地新政,提高用地成本是大勢所趨,從中傳遞出將深刻影響未來經(jīng)濟走勢的三大信號。
綠色信號——
力推綠色GDP,“攤地烙餅”發(fā)展工業(yè)時代宣告終結
就像下棋,有的落子看似突然,其實是棋局走勢使然。工業(yè)用地的出讓價格將提高40%到60%,恢復到基準地價的水平,這意味著靠放羊式“攤地烙餅”發(fā)展工業(yè)的時代已經(jīng)終結。
隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的加速發(fā)展,中國人均耕地已減少到1.4畝,還不到世界平均水平的40%。我省人多地少,情況更為嚴峻,人均耕地面積只有0.46畝,不及全國平均水平的一半,也遠低于聯(lián)合國劃定的0.8畝的警戒線。為了保障糧食安全,中國實行了“最嚴格的土地管理制度”,再加上房地產(chǎn)項目與工業(yè)園區(qū)對建設用地強烈需求的拉動作用,土地供求關系日趨緊張,價格不斷攀升。
“但就工業(yè)用地而言,情況則完全不同。目前,工業(yè)用地出讓最低價是按基準地價的70%確定的,而在實際操作中,各地為了招商引資,往往推出超低地價,甚至‘零地價’。這次地價成本的提高,對工業(yè)用地價格影響較大。”國土資源部有關人士指出。
當前經(jīng)濟運行中存在的一個突出問題,是固定資產(chǎn)投資增速過快。這個問題不解決,就會增大經(jīng)濟波動的風險,危害經(jīng)濟健康發(fā)展。而從實際情況看,固定資產(chǎn)投資增長過快,特別是一些低水平重復建設項目能夠上馬,一個重要原因就是土地“閘門”沒能真正把住。據(jù)國土資源部最近公布的信息,2005年國土資源部執(zhí)法檢查發(fā)現(xiàn),2004年9月以來,一些城市的違法用地少的在60%左右,多的甚至達到90%。
一些地方競相低價出讓工業(yè)用地,甚至實行“零地價”,不僅造成惡性競爭、重復建設,而且導致工業(yè)用地需求膨脹,有些地方已出現(xiàn)盲目擴張的勢頭。目前,在整個用地結構中工業(yè)用地偏多,利用強度偏低,造成土地隱性閑置和浪費。國土資源部有關專項調(diào)查發(fā)現(xiàn),各地工業(yè)用地利用強度普遍偏低,即使在一些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū),不少工業(yè)項目用地容積率也只有0.3到0.6,投資強度每畝只有幾十萬元。
這種高投入、高消耗、低產(chǎn)出的粗放型增長方式,曾使廣東付出沉重的代價。以土地消耗為例,1996年以來,我省平均每年建設用地超過50萬畝,GDP每增長1個點,就要消耗土地5萬畝。如果仍然是這種增長模式,要實現(xiàn)我省人均GDP到2020年再翻兩番的目標,至少要消耗10多倍的投資、4億多噸的標煤,使用相當于深圳、珠海、東莞三市6000多平方公里面積總和的土地,這顯然是難以為繼的。值得慶幸的是,廣東實現(xiàn)了“平穩(wěn)的經(jīng)濟轉軌”,使投資拉動經(jīng)濟特征逐步弱化,開始轉入以市場驅動為主的增長新階段。
有業(yè)內(nèi)人士分析,隨著土地“閘門”進一步收緊,土地資源將更加稀缺,項目“落地”也會更難,各地在選擇投資項目時將優(yōu)先考慮那些占地規(guī)模小、土地利用率高、投資回報快而利潤豐厚的項目,想方設法用更少的土地獲得更多的收益。
加大土地調(diào)控力度,進一步收緊土地“閘門”,從當前看,可以防止固定資產(chǎn)投資規(guī)模過大、增長速度過快,避免經(jīng)濟增長水平大起大落;從長遠看,能夠形成一種“倒逼”機制,促進經(jīng)濟社會發(fā)展轉入科學發(fā)展的軌道。總之,其對宏觀經(jīng)濟的影響不容小視。
黃色信號——
近壓過猛上漲,遠保健康發(fā)展,房地產(chǎn)須謹慎通行
盡管這次政策調(diào)整從理論上講對房地產(chǎn)地價的影響不大,但有專家指出,在實際中還是會帶動房地產(chǎn)價格的上漲。這是因為,中國土地調(diào)控新政根本宗旨在于進一步緊縮“地根”,這將從預期上減少新增建設用地供應量,“聞風即漲”的房地產(chǎn)市場不可能沒有反應。
更有傳媒和專家認為,要警惕一些房地產(chǎn)開發(fā)商利用新政策的出臺,再次拋出所謂“地荒論”,惡意抬高房價。
一場新的博弈已經(jīng)開始。
土地是房地產(chǎn)業(yè)的命根子。新的土地政策著眼于調(diào)整土地市場的供應關系,這勢必將對我國房地產(chǎn)的近期以及中長期走勢產(chǎn)生深刻的影響。撥開種種爭論的迷霧,記者認為,房地產(chǎn)近壓過猛上漲,遠保健康發(fā)展兩大趨勢應可確認,因而可稱黃色信號,必須打醒十足精神謹慎通行。
首先是近期嚴中有“寬”,迫使大量沉淀的“死地復生”,同時增加市中心城區(qū)以及中小套型住宅用地的供應,以求有效遏制房價上漲過快的勢頭。
以廣州市為例,在城市中心區(qū),目前政府手上有紅線控制的經(jīng)營性開發(fā)土地儲備可建筑面積至少有2100萬平方米,還有回收的閑置土地近700萬平方米,以及工廠、貨場搬遷騰空的土地407萬平方米,土地供應是充足的。而從開發(fā)商而言,據(jù)不完全統(tǒng)計,廣州開發(fā)商手中掌握的開發(fā)用地(含未開發(fā)、新開工、在售項目的后續(xù)開發(fā)土地等)有250宗左右,約2000萬平方米??紤]到土地供應日益緊縮,一些開發(fā)商已開始調(diào)整開發(fā)策略,減緩儲備土地的消耗速度,追求土地效益的最大化,或建高檔物業(yè),或等待最佳開發(fā)時機等。
專家提醒各級地方政府,要防止在對土地調(diào)控新政的理解上出現(xiàn)偏差,在制訂土地開發(fā)供應計劃時,一定要充分保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應,避免在這方面的土地供應上不增反降、給那些伺機抬高房價的開發(fā)商以借口。
其次,緊縮“地根”是為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展創(chuàng)造條件。從總體發(fā)展趨勢看,中國房地產(chǎn)業(yè)仍然處在上升通道之中。那種渴望房地產(chǎn)價格大幅回落、甚至“崩盤”的愿景,是不可能出現(xiàn)的。目前全部股市的市值不過是數(shù)萬億元,但2002年全國國有土地資產(chǎn)已經(jīng)達到25萬億元,房地產(chǎn)及建筑業(yè)增加值約9000億元,約占GDP的9%。1998年至2002年房地產(chǎn)業(yè)直接和間接拉動經(jīng)濟增長約2個百分點,房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈較長,涉及數(shù)十個產(chǎn)業(yè),就業(yè)人數(shù)年增長率達4.5%,有3000多萬人直接從事房地產(chǎn)有關的工作,僅物業(yè)管理就有500萬人。在2020年之前,中國的城市化率將從目前的30%增至60%,房地產(chǎn)業(yè)還有大發(fā)展。如果房地產(chǎn)價格大幅回落,甚至像股市那樣“崩盤”,中國經(jīng)濟會步入一輪漫長的衰退期,這是政府、民眾、開發(fā)商都不愿意看到的結局。
紅色信號——
嚴管“地根”,沖紅燈者須小心“烏紗帽”或背刑責
在新一輪土地調(diào)控中,土地出讓金和相關稅費的改革成為重中之重。新華社為這一《通知》總結了四大“看點”,其中兩大“看點”指向了地方政府。一是進一步明確了地方政府的責任,地方政府再也不能當“甩手掌柜”了;二是調(diào)整了土地收益分配機制,解決了“土地財政”問題。
調(diào)整土地利益分配機制是此次土地新政的核心所在。重新調(diào)整跟土地有關的利益關系,從而削弱地方政府經(jīng)營土地的非理性沖動。
為什么土地會如此緊張?為什么土地問題會成為房地產(chǎn)開發(fā)商推高房價的全部理由?其根本原因是,一些地方政府信奉“資源換資本”的金科玉律,他們迫切希望通過出讓土地獲得更多的收益,從而為他們經(jīng)營城市積累“本錢”,也為提升個人的政績創(chuàng)造便利條件。這種“土地財政”的甜頭,使人難以抗拒,在東部沿海的很多地方,土地出讓金的收入已占到地方財政 收入的一半以上。
問題的關鍵是,這些收入(按照全 國人大2004年的檢查結果,2001年-2003年累計達9100億元)并沒有納入本級財政預算,成為地方政府的“零花錢”,“是一些地方盲目擴大城市建設規(guī)模,搞政績工程、形象工程的主要資金來源”。
不可否認,地方政府在土地出讓過程中的利益,正是近年來雖然政策日緊,但土地“閘門”依舊漏洞百出的病根所在。把這一收益納入地方財政預算,繳入地方國庫,實行“收支兩條線”管理,則會掐斷地方政府“以地生財”的根本,是為“治本之策”。
本次土地新政之嚴厲,并非說說而已。國土資源部部長孫文盛表示“要嚴肅查處土地違法行為,對非法批地、非法低價出讓國有土地使用權,觸犯刑律的,要追究刑事責任?!边@種表態(tài),前所未聞。
隨著科學發(fā)展觀深入人心,今年成為評價地方官員政績的“轉型年”,中央一連下了“三道金牌”:首先是單位GDP能耗下達了下降的硬指標;其次是對治理環(huán)境污染問題設立了“鐵門檻”;現(xiàn)在又增加了土地新政的嚴厲把關。管中窺豹,可見一斑,土地新政足見國家推動科學發(fā)展的決心和力度,科學發(fā)展觀開始發(fā)揮指揮棒的作用。土地新政,僅僅是一個開始。
摘自:粵建網(wǎng)