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　　8月份CPI同比上漲6.5%，全國70個大中城市的房屋銷售價格同比漲幅達到8.2%，股價指數(shù)連續(xù)攀升，至9月15日央行年內(nèi)第五次加息。持續(xù)偏熱的經(jīng)濟環(huán)境和加息等連鎖政策，可能會對去年以來的房地產(chǎn)市場調(diào)控效果帶來變數(shù)。

　　就在建設部積極出臺細則，保障低收入者解決住房困難的同時，日前，建設部政策研究中心對當前經(jīng)濟環(huán)境對房地產(chǎn)市場的影響集中作了評估，評估認為，物價上漲及從緊的貨幣政策，對房地產(chǎn)市場需求產(chǎn)生結構性的影響，抑制了中低收入者自住需求的支付能力，刺激了高收入者投資、投機需求的積極入市。同時，房價快速上漲已經(jīng)成為市場的普遍預期。

　　刺激投資性需求

　　建設部政策研究中心浦湛在報告中認為，房地產(chǎn)市場的需求結構將發(fā)生變化。加息使得中低收入的自住需求因貸款成本提高而受到抑制，同時還面臨著開發(fā)商將資金成本轉(zhuǎn)嫁到房價中。由于通脹壓力，使得高收入者寧愿將資金以資產(chǎn)的形式保值增值，這將促使其將資金盡可能地轉(zhuǎn)換為房產(chǎn)等資產(chǎn)形式。

　　建設部政策研究中心周江博士表示，當前房價上漲同比超過兩位數(shù)的城市中，幾乎都是中高檔房所占比重較高的城市。從我國城市居民的收入水平和財富分布結構看，中高檔房的需求顯然偏大。

　　而今年頻繁出現(xiàn)的“房地價格倒掛”現(xiàn)象，對住房投資性需求更是起了推波助瀾作用，強化了房地產(chǎn)企業(yè)和購房者的房價上漲預期。周江表示，今年以來，一些城市在土地招拍掛過程中，紛紛出現(xiàn)樓面地價接近甚至高于同期周邊在售新房房價的現(xiàn)象。而在2007年以前，房地價格倒掛還只是個別案例。

　　“房地倒掛”將影響深遠，首先由于高地價地塊的“標桿效應”，將帶動周邊地價和城市地價進一步上漲。其次，由于房價的成本剛性，建立在高地價基礎上的房價必然更高，決定了未來房價繼續(xù)上漲趨勢。再次，因為樓面地價已經(jīng)接近和超過現(xiàn)有房價，“房地倒掛”將間接推高周邊在售樓盤房價。

　　加劇供需矛盾

　　在對房地產(chǎn)企業(yè)的影響方面，建設部政策研究中心鐘庭軍博士認為，加息在一定程度上將提高房地產(chǎn)行業(yè)的集中度、促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)化資產(chǎn)結構。同時由于住房供應不足，會潛在刺激企業(yè)將加息成本、加稅等通過調(diào)高房價轉(zhuǎn)嫁給消費者，導致房價可能進一步上升。

　　鐘庭軍提出，加息還可能增加開發(fā)企業(yè)“捂盤”和“捂地”的現(xiàn)象，拉大供需缺口。由于融資渠道單一、融資成本上升，加之用地成本的上升，改變了企業(yè)開發(fā)建設的時序。在“緊縮”政策影響下，許多房地產(chǎn)企業(yè)因資金不足，只能分期開發(fā)，推遲或延長開發(fā)期，無法形成有效的住宅供給，從而加劇了市場的供需矛盾。

　　推出房地產(chǎn)指數(shù)期貨

　　作為對策，浦湛建議，應對這種通脹預期推動的房地產(chǎn)需求膨脹，最有效的政策不是簡單地去壓制房價，而是推出可交易的指數(shù)期貨品種。“在房地產(chǎn)領域，我們可能已經(jīng)需要盡快研究和推出房地產(chǎn)指數(shù)期貨，提供一個資產(chǎn)價格避險的手段，讓投資性需求更多地釋放在‘虛擬’的房產(chǎn)而不是實物房產(chǎn)上?！?/P>

　　周江認為，未來調(diào)控房價的政策重心，應轉(zhuǎn)入對地價形成機制和土地供應機制的調(diào)整上。包括改變價高者得的競價規(guī)則，加快落實“兩競兩限”等新的供地方式；通過土地供應主體多元化、豐富市場交易形式等措施大力發(fā)展土地二級市場。

摘自：粵建網(wǎng)