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建設(shè)部、中國物業(yè)管理協(xié)會談新《物業(yè)管理?xiàng)l例》及貫徹落實(shí)情況
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  2007年10月30日15時,建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長姜萬榮、中國物業(yè)管理協(xié)會秘書長陳偉接受中國政府網(wǎng)專訪,就“新修訂《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定及貫徹落實(shí)情況”與網(wǎng)民在線交流。
 
  主 題: 新修訂《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定及貫徹落實(shí)情況

  時 間: 2007年10月30日(星期二)15時

  嘉 賓: 建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長 姜萬榮

  中國物業(yè)管理協(xié)會秘書長 陳偉
 
  [主持人]各位網(wǎng)友大家好,歡迎關(guān)注中國政府網(wǎng)在線訪談。為了更好地規(guī)范物業(yè)管理活動,維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定,國務(wù)院對《物業(yè)管理?xiàng)l例》作了修改,并于2007年10月1日起施行修改后的條例。今天我們的演播室就請到了建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長姜萬榮、中國物業(yè)管理協(xié)會秘書長陳偉,兩位嘉賓將就新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定及貫徹落實(shí)情況與廣大網(wǎng)友進(jìn)行在線交流。首先歡迎兩位嘉賓。網(wǎng)友對此次修訂物業(yè)管理?xiàng)l例極為關(guān)注。 [2007-10-30 15:00:00] 

   [網(wǎng)友 網(wǎng)球手]為什么要對原有的物業(yè)管理?xiàng)l例進(jìn)行修訂?此次修訂主要有哪些新意?政府部門主要出于哪些考慮呢? [2007-10-30 15:00:07] 

   [建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長 姜萬榮]2003年9月國務(wù)院出臺《物業(yè)管理?xiàng)l例》以來,對于依法規(guī)范物業(yè)管理行為起到了非常重要的作用,但在發(fā)展過程中也出現(xiàn)了一些問題,《物權(quán)法》從維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的角度出發(fā),對涉及到物業(yè)管理中的問題做了更加明確的規(guī)定。為了確保下位法與上位法一致,也為了解決物業(yè)管理中存在的問題,國務(wù)院再次對《物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行了修訂。主要考慮的還是法律的上位法和下位法的銜接,二是解決目前物業(yè)管理中存在的問題。 [2007-10-30 15:00:37] 

   [主持人]近年來物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展較快,與人民群眾的生活日益密切,當(dāng)前物業(yè)管理發(fā)展的總體情況如何?存在哪些急需解決的問題? [2007-10-30 15:01:04] 
 
   [中國物業(yè)管理協(xié)會秘書長 陳偉]物業(yè)管理實(shí)際上是與我們國家的房改和住房商品化密切相關(guān)的,中國內(nèi)地最早的物業(yè)管理是1981年有了第一家物業(yè)管理公司,但是真正物業(yè)管理的發(fā)展是從90年代開始的。特別是近年來它的發(fā)展是非??斓摹哪壳拔飿I(yè)管理來看,按照不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù),目前我們國家物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)超過3萬家,從業(yè)人員大概有300多萬,城鎮(zhèn)物業(yè)管理覆蓋率可以達(dá)到50%左右,在一些大城市,像北京、上海、深圳都能達(dá)到70%甚至80%、90%。所以說物業(yè)管理所創(chuàng)造的增加值在一些大城市占GDP的比重也在逐年上升,逐漸成為推動國民經(jīng)濟(jì)增長,增加就業(yè)的新興行業(yè)。 [2007-10-30 15:01:52] 

   [主持人]那現(xiàn)在物業(yè)管理還存在哪些問題呢? [2007-10-30 15:06:38] 
 
   [陳偉]物業(yè)管理的發(fā)展和我們國家的房地產(chǎn)業(yè)是相關(guān)的,在迅猛發(fā)展的同時也暴露出很多實(shí)質(zhì)性的問題。比如物業(yè)管理從行業(yè)來看,有些企業(yè)還有些違規(guī)行為,比如服務(wù)意識比較差,少服務(wù)多收費(fèi)或者亂收費(fèi)的現(xiàn)象還存在。還有的物業(yè)管理企業(yè)利用共用部位進(jìn)行經(jīng)營謀取自身利益。另外有物業(yè)管理企業(yè)和公用部門之間的責(zé)任劃分不明確產(chǎn)生的矛盾,有開發(fā)建設(shè)與物業(yè)管理不銜接以及銷售前期的虛假承諾導(dǎo)致的一些矛盾糾紛。還有業(yè)主大會和業(yè)主委員會,業(yè)主的自律機(jī)制沒有建立起來,業(yè)主的公共意識沒有建立起來,沒有按照法律的規(guī)定履行職責(zé),有時候甚至濫用權(quán)力損害了業(yè)主的共同利益。所以這里面的矛盾和問題是多方面的?!2007-10-30 15:07:48] 

   [主持人]新修訂的條例在業(yè)主選聘和解聘物業(yè)服務(wù)公司等共同決定事項(xiàng)內(nèi)容方面有哪些改變?這種改變會對保障業(yè)主權(quán)益帶來哪些影響? [2007-10-30 15:17:12] 

   [姜萬榮]原來的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定解聘物業(yè)服務(wù)公司需經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)的三分之二以上通過。也就是說原來的表決是采取單一指標(biāo),主要考慮的是房屋建筑面積及對應(yīng)的投票權(quán)數(shù)。新的條例除了維持原來的投票權(quán)數(shù)以外又新增加了業(yè)主人數(shù)的規(guī)定,新條例第12條規(guī)定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半的業(yè)主且人數(shù)也要超過半數(shù)的業(yè)主同意,這樣修訂是為了更好地維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。防止面積比較大的業(yè)主左右表決權(quán)?!2007-10-30 15:17:55] 

   [主持人]網(wǎng)友對涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的規(guī)定非常關(guān)注。有網(wǎng)友問:新修訂的條例在涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的表決通過原則方面有何調(diào)整?主要出于何種考慮? [2007-10-30 15:24:00] 

   [陳偉]和原來的《物業(yè)管理?xiàng)l例》最大的區(qū)別就是表決增加了一個標(biāo)準(zhǔn),以前是按照投票權(quán)數(shù),按照面積的套數(shù)來作指標(biāo)的,現(xiàn)在加入了投票的人數(shù),這就是考慮到開發(fā)商有可能是一個業(yè)主,但是他占的面積比較大,所以影響表決的結(jié)果,而現(xiàn)在增加了表決的人數(shù)的規(guī)定,這是增加了一個標(biāo)準(zhǔn)。第二個大的變化就是關(guān)于表決的比例,原來根據(jù)舊的《物業(yè)管理?xiàng)l例》有幾個重大事項(xiàng),比如制定、修改《業(yè)主公約》,制定、修改《業(yè)主大會議事規(guī)程》,以及選舉業(yè)主委員會這些重大事項(xiàng)原來是要求特別多數(shù)的表決原則,也就是必須有三分之二以上投票權(quán)的業(yè)主的認(rèn)可才可以最終得出決議,現(xiàn)在為了使表決更具有可操作性降低了表決比例,變成了一個普通、多數(shù)表決規(guī)則,也就是按照現(xiàn)在的二分之一。一是增加了標(biāo)準(zhǔn),二是改變了原來的表決比例。如果還有一個大的變化就是在舊的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的重大事項(xiàng)中沒有關(guān)于業(yè)主重建、改建建筑物事項(xiàng)的規(guī)定,而新的條例根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定增加了這一事項(xiàng),業(yè)主在表決重建、改建建筑物的時候也作為一個重大事項(xiàng)按照雙三分之二原則進(jìn)行表決?!2007-10-30 15:26:30] 

   [主持人]好,謝謝陳秘書長。網(wǎng)友注意到新修訂的條例中將物業(yè)管理企業(yè)的稱謂改為了物業(yè)服務(wù)企業(yè),有網(wǎng)友問:為何要做這種稱謂上的調(diào)整?這種調(diào)整會產(chǎn)生怎樣的影響? [2007-10-30 15:30:28] 

   [姜萬榮]做這樣的調(diào)整主要是突出物業(yè)管理首先是服務(wù)。在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定得很明確,物業(yè)管理企業(yè)是接受業(yè)主委托,為業(yè)主做服務(wù)?,F(xiàn)在由于部分企業(yè)擺不正自己的位置,使有些業(yè)主感覺到物業(yè)管理企業(yè)不是在做服務(wù),而是在做管理。那么這次在修訂條例過程中我們也就更加突出了物業(yè)服務(wù)企業(yè),從物業(yè)管理轉(zhuǎn)變到物業(yè)服務(wù),突出了服務(wù)意識。另外也使業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方關(guān)系的定位更加準(zhǔn)確?!2007-10-30 15:34:19]

   [主持人]新修訂的條例增加了街道辦事處等基層政府對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的管理,請問地方政府部門在這些方面有哪些具體職責(zé)? [2007-10-30 15:34:19] 

   [陳偉]地方政府主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府一方面對業(yè)主大會及業(yè)主委員會的成立具有指導(dǎo)和監(jiān)督的職責(zé),另一方面也要加強(qiáng)對業(yè)主大會及業(yè)主委員會日常活動的監(jiān)督,如果業(yè)主大會和業(yè)主委員會做出的決定危害了業(yè)主的利益或者做出了與物業(yè)管理無關(guān)的決定的時候地方政府應(yīng)當(dāng)及時有效干預(yù)?!2007-10-30 15:34:32] 

   [網(wǎng)友 19851126]我對于新修訂條例中新出現(xiàn)的管理規(guī)約不太了解,能否介紹一下相關(guān)情況? [2007-10-30 15:41:37] 

   [陳偉]實(shí)際上新修訂條例中的管理規(guī)約也是根據(jù)物權(quán)法做的一種調(diào)整,根據(jù)原來2003年9月1日頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》,當(dāng)時我們有兩個,叫業(yè)主公約和業(yè)主臨時公約。但是物權(quán)法用了管理規(guī)約這個詞,實(shí)際上管理規(guī)約和我們原來說的業(yè)主公約是一個概念,實(shí)際上就是業(yè)主自我約束決定業(yè)主共同利益的基本契約。大家如果理解原來的業(yè)主公約和業(yè)主臨時公約,對管理規(guī)約只是一個稱謂上的不同?!2007-10-30 15:42:42]
  
   [主持人]有網(wǎng)友注意到新修訂的條例不僅更加保護(hù)與尊重業(yè)主的物權(quán),而且更加強(qiáng)調(diào)了業(yè)主行為的規(guī)范。有網(wǎng)友問:新條例在業(yè)主自我約束方面有哪些新規(guī)定?作為業(yè)主應(yīng)該著重注意哪些方面? [2007-10-30 15:47:22] 
  
   [陳偉]實(shí)際上新的條例是把《物權(quán)法》作為上位法進(jìn)行的調(diào)整,實(shí)際上在業(yè)主自我約束方面在2003年的條例中就有。實(shí)際上《物業(yè)管理?xiàng)l例》的新變化就是把物權(quán)法78條第二款關(guān)于業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定侵害業(yè)主權(quán)益的情況下受侵害的業(yè)主可以向法院申請撤銷決定的。這個規(guī)定也是對業(yè)主自我約束的法律訴訟的救濟(jì)手段。另一方面新修訂的條例在其他的關(guān)于業(yè)主內(nèi)部自我規(guī)范機(jī)制這塊,2003年的條例有比較明確的規(guī)定了。作為業(yè)主可以根據(jù)物權(quán)法以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定對業(yè)主委員會的一些不當(dāng)行為主張他自己的權(quán)利。我覺得無論是新修訂的條例還是物權(quán)法也都是有規(guī)定的?!2007-10-30 15:48:18] 
  
    [主持人]有網(wǎng)友留言:物權(quán)法已經(jīng)于今年正式頒布實(shí)施,物權(quán)法中有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)一章與物業(yè)管理活動緊密相關(guān)。那么,物權(quán)法究竟對物業(yè)管理活動帶來哪些主要影響? [2007-10-30 15:51:33] 
  
   [姜萬榮]物權(quán)法是《物業(yè)管理?xiàng)l例》的一個上位法,它的頒布實(shí)施有助于推進(jìn)條例的貫徹執(zhí)行,使物業(yè)管理活動更加有法可依,使廣大業(yè)主的合法權(quán)益得到更有效的維護(hù)。而且物權(quán)法中的共有權(quán)利和義務(wù)奠定了《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的共有部分的權(quán)利和基礎(chǔ)。并且條例對公有產(chǎn)權(quán)界定的更加明晰,這幾方面就從根本上避免了業(yè)主和物業(yè)公司的糾紛。 [2007-10-30 15:54:34] 

   [主持人]業(yè)主委員會到底該如何成立?新舊物業(yè)公司該如何更替呢? [2007-10-30 16:02:16] 

   [陳偉]實(shí)際上這里面有一個概念,業(yè)主委員會不是一個成立的概念,是一個選舉的概念,實(shí)際上成立的應(yīng)該是業(yè)主大會,業(yè)主大會成立的過程中選舉出業(yè)主委員會,而至于業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會的選舉我們根據(jù)2003年的《物業(yè)管理?xiàng)l例》有一個配套的規(guī)范性文件,就是業(yè)主大會的規(guī)程,其中對業(yè)主大會的籌備以及對業(yè)主委員會的選舉以及業(yè)主大會的決議等都有詳細(xì)的規(guī)定。所以具體在操作過程中業(yè)主可以根據(jù)業(yè)主大會的規(guī)程以及地方的房地產(chǎn)主管部門的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行操作。新舊物業(yè)公司的交替實(shí)際上涉及的是合同方的改變問題,物業(yè)管理?xiàng)l例也對此做了原則性的規(guī)定。在項(xiàng)目交接的時候物業(yè)管理企業(yè)必須做好配合工作,應(yīng)該在業(yè)主大會和業(yè)主委員會的主持下進(jìn)行交接。這方面各地都有一些地方性的政策進(jìn)行引導(dǎo)和規(guī)范。 [2007-10-30 16:02:49] 
 
   [網(wǎng)友 語鴻]業(yè)主要求成立業(yè)主委員會時,碰到這兩種情況怎么辦?1、開發(fā)商因利益需要拒絕配合成立,不提供任何資料;2、房產(chǎn)局物業(yè)辦要求確認(rèn)業(yè)主身份必須達(dá)100%,而業(yè)主在開發(fā)商不配合的情況下又根本做不到?!2007-10-30 16:10:17] 

   [陳偉]業(yè)主大會的成立按照現(xiàn)行業(yè)主大會規(guī)程規(guī)定,開發(fā)商是很關(guān)鍵的,他作為第一業(yè)主在房屋銷售到一定程度的時候,當(dāng)業(yè)主具備成立業(yè)主大會的時候開發(fā)商應(yīng)該作為籌備人參加的。但是在實(shí)踐的過程中有可能出現(xiàn)一種情況,就是開發(fā)商怠于履行開發(fā)商的義務(wù),但是法律規(guī)定業(yè)主可以自行籌備,但是前提是在地方政府的指導(dǎo)之下進(jìn)行的。如果開發(fā)商沒有正當(dāng)理由拒絕履行籌備業(yè)主大會和組建業(yè)主大會的義務(wù)的話,我覺得這應(yīng)該積極和有關(guān)部門溝通,希望通過有關(guān)行政監(jiān)管部門的監(jiān)管來達(dá)到目標(biāo)?!2007-10-30 16:11:32] 

   [主持人]有網(wǎng)友問:感覺現(xiàn)在條例在操作性和細(xì)節(jié)處理方面還需要加強(qiáng),建設(shè)部是否有相關(guān)的配套文件保障該條例的實(shí)施呢? [2007-10-30 16:11:59] 

   [姜萬榮]國務(wù)院條例作為行政法規(guī)規(guī)定了大的原則,在條例出臺以后建設(shè)部也陸續(xù)對原來已有的辦法進(jìn)行修訂,主要有公共維修基金管理辦法,物業(yè)企業(yè)資格管理規(guī)定,業(yè)主大會規(guī)程,業(yè)主服務(wù)收費(fèi)管理辦法,物業(yè)管理制度暫行規(guī)定等等,這些配套法規(guī)有的在修訂,也的在起草,通過這些法規(guī)的修訂使物業(yè)管理制度更加完善?!2007-10-30 16:12:55] 

   [主持人]也有網(wǎng)友留言:盡管業(yè)主享有監(jiān)督權(quán),但是其專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)限制了相關(guān)權(quán)利的行使。針對這一問題,政府部門將采取哪些措施? [2007-10-30 16:14:21] 

   [姜萬榮]政府采取的措施主要是加大宣傳力度,使業(yè)主對條例有更多的了解;另外是盡快建立相關(guān)的制度,通過制度保障條例的實(shí)施;三是發(fā)揮房地產(chǎn)管理部門、街道辦事處的作用,組織業(yè)主選出水平比較高,懂這方面業(yè)務(wù)的業(yè)主委員會,由業(yè)主委員會代業(yè)主行使這方面的權(quán)利;四是發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用,多辦一些宣傳活動,多搞一些咨詢活動,提高業(yè)主的自我管理意識?!2007-10-30 16:14:42] 
  
   [網(wǎng)友 主權(quán)至上]在商品房產(chǎn)權(quán)交易后,業(yè)主個人對套內(nèi)驗(yàn)收,有了問題可以找開發(fā)商。但是由于公共部位在保修期內(nèi)出了質(zhì)量問題或者雖然出了保修期但是的確是施工質(zhì)量出了問題,該由誰去找開發(fā)商交涉呢(業(yè)委會尚未成立),是物業(yè)公司還是業(yè)主個人? [2007-10-30 16:16:18] 
   
   [陳偉]我認(rèn)為在業(yè)主個人在業(yè)主大會沒有成立的情況下發(fā)現(xiàn)公共部位有瑕疵他有權(quán)利也有義務(wù)向開發(fā)商反映這個情況,或者通過物業(yè)管理企業(yè)來反映。 [2007-10-30 16:17:43] 
   
   [主持人]條例修改對絕大多數(shù)業(yè)主來說是大好事,但是對條例修訂的相關(guān)內(nèi)容很多人還是不了解的,怎么才能讓更多的人更準(zhǔn)確地了解相關(guān)的規(guī)定,政府部門在宣傳方面有哪些具體舉措呢? [2007-10-30 16:18:41] 
 
   [姜萬榮]其實(shí)我們今天的活動也是宣傳方面的舉措,大家有什么問題可以通過網(wǎng)絡(luò)提出來,我們在合適的機(jī)會,通過網(wǎng)絡(luò)給大家進(jìn)行回復(fù),另外政府主要還是要求地方在《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺后加強(qiáng)宣傳力度,采取各種方式,發(fā)揮街道以及行業(yè)協(xié)會的作用,盡可能把條例的主要規(guī)定,特別是涉及到維護(hù)業(yè)主權(quán)益的規(guī)定再通過適當(dāng)?shù)姆绞阶尨蠹腋嗟亓私膺@方面的知識?!2007-10-30 16:19:19] 

   [網(wǎng)友]當(dāng)今很多物業(yè)管理企業(yè)對于因物業(yè)糾紛而不拒交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主,不分緣由,動輒實(shí)施強(qiáng)行切斷水電供應(yīng),而不予訴諸法律的粗暴做法,新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》為什么不做明確禁止呢? [2007-10-30 16:20:09] 

   [陳偉]我想這種情況還是個別的情況,對個別物業(yè)管理企業(yè)通過斷水?dāng)嚯娺M(jìn)行收費(fèi)的問題實(shí)際上不是違反行政法規(guī)的問題了,這里面涉及的要么是違反和約的問題,要么還涉及侵權(quán)的問題,對這個問題業(yè)主可以通過法律手段維護(hù)他的權(quán)利,同時也可以向相關(guān)政府部門投訴?!2007-10-30 16:20:40] 

   [網(wǎng)友]諸如電信公司在小區(qū)新建基站的問題該怎么處理,是否需要經(jīng)過全體小區(qū)業(yè)主的同意?因?yàn)轭愃频募m紛發(fā)生過不少,但物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例等對此規(guī)定的很模糊?!2007-10-30 16:21:58] 

   [陳偉]《物業(yè)管理?xiàng)l例》作為我們國家規(guī)范物業(yè)管理活動的行政法規(guī)總體上還是原則性的規(guī)定,不可能對特別具體的東西進(jìn)行規(guī)范,關(guān)于新建基站的問題,我認(rèn)為基站建在小區(qū)共用部位應(yīng)該征得小區(qū)業(yè)主共同同意。如果基站建立的位置有可能與個別業(yè)主有利害關(guān)系,除了征得業(yè)主大會的同意還應(yīng)該征得有厲害關(guān)系的業(yè)主的同意。 [2007-10-30 16:23:00] 

   [網(wǎng)友]在具有一定規(guī)模的小區(qū)里,假如某幢某處要修理,究竟是在整個小區(qū)的維修資金內(nèi)分?jǐn)偅€是在該幢樓內(nèi)業(yè)主的維修資金內(nèi)分?jǐn)?,還是在與該某處使用最密切的業(yè)主的維修資金內(nèi)分?jǐn)??(關(guān)系到如何理解《物權(quán)法》第76條的精神,假如按照該條的語境來分析,似乎要由小區(qū)全體業(yè)主來分?jǐn)?,因?yàn)樵摋l規(guī)定“制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則”等應(yīng)由業(yè)主共同決定?!2007-10-30 16:23:55] 
 
   [陳偉]如果維修改造僅僅涉及到建筑物的本體、樓層或門棟,就應(yīng)該由該部分業(yè)主來分?jǐn)?,如果涉及到整個小區(qū)的話就應(yīng)該由全體業(yè)主來分?jǐn)??!2007-10-30 16:24:19] 
 
   [網(wǎng)友]在對物業(yè)管理工作進(jìn)一步規(guī)范的情況下對物業(yè)管理人員有何要求和制度? [2007-10-30 16:27:33] 
 
   [姜萬榮]規(guī)范物業(yè)管理活動必須首先規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理專業(yè)人員,《物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度,取得資質(zhì)的才可以從事物業(yè)管理。對物業(yè)管理專業(yè)人員實(shí)行職業(yè)資格制度,在去年已經(jīng)開始啟動,建設(shè)部和人事部聯(lián)合下發(fā)了《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》,從事物業(yè)管理專業(yè)人員經(jīng)過考試、注冊取得物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格后,才能夠擔(dān)當(dāng)物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人?!2007-10-30 16:28:39] 

   [網(wǎng)友 "12412412"]物業(yè)公司駐扎在小區(qū)里,這種"強(qiáng)行住在主人家"式的社區(qū)管理模式,能體現(xiàn)業(yè)主的"主人"地位嗎?居委會是管理業(yè)主的,物業(yè)公司和業(yè)委會也是管理業(yè)主的.廣大業(yè)主頭上的"婆婆"是否太多了? [2007-10-30 16:34:05] 
 
   [陳偉]這位網(wǎng)友可能對物業(yè)公司、業(yè)委會、居委會的性質(zhì)定位的認(rèn)識有偏差。實(shí)際上物業(yè)公司使用的物業(yè)管理用房也是由業(yè)主提供的,根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、物權(quán)法也好,物業(yè)管理用房的所有人是業(yè)主,物業(yè)公司在沒有業(yè)主的許可情況下是不可能駐扎在小區(qū)里面的,物業(yè)管理公司受業(yè)主委托進(jìn)行管理,居委會、業(yè)主大會、業(yè)委會及物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)實(shí)際上他們是從不同角度為業(yè)主提供服務(wù)的,并非管理部門。 [2007-10-30 16:35:02] 
  
   [主持人]有網(wǎng)友問:怎么不在條例中規(guī)定業(yè)委會成員報酬問題,如何籌集? [2007-10-30 16:38:06] 

   [姜萬榮]業(yè)主委員會委員要不要拿報酬給多少報酬,應(yīng)該由全體業(yè)主通過民主協(xié)商方式,在管理規(guī)約中規(guī)定,《物業(yè)管理?xiàng)l例》不可能從行政的角度強(qiáng)制規(guī)定給業(yè)主委員會委員多少報酬。 [2007-10-30 16:38:46] 
  
   [網(wǎng)友]地下車庫、特別是做防空用的地下車庫應(yīng)該以產(chǎn)權(quán)為區(qū)分歸宿依據(jù),作防空用的地下車庫的建設(shè)成本無疑歸集到了整個小區(qū)的建設(shè)成本中,如開發(fā)商無產(chǎn)權(quán)則歸業(yè)主。同理,對小區(qū)道路和綠化,小區(qū)業(yè)主、開發(fā)商均無產(chǎn)權(quán),而這些設(shè)施歸全體業(yè)主所有并負(fù)責(zé)維護(hù)。如小區(qū)范圍內(nèi)地下車庫(非防空用)屬開發(fā)商,那么開發(fā)商在出具產(chǎn)權(quán)證明的同時,還必須出具分?jǐn)偣妹娣e的證明及負(fù)責(zé)相應(yīng)的公用設(shè)施的維護(hù)費(fèi)用。我的理解是否正確?如理解有問題,請建設(shè)部姜萬榮同志指教并給出答案及相關(guān)理由?!2007-10-30 16:41:13] 
  
   [陳偉]一是小區(qū)內(nèi)占用防空設(shè)施的地方車庫歸屬問題。我覺得地下車庫的歸屬比較復(fù)雜,因?yàn)楦鶕?jù)《物權(quán)法》是比較明確的,就是車庫、停車設(shè)施的歸屬根據(jù)物權(quán)法第74條主要根據(jù)當(dāng)事人之間的約定,也就是開發(fā)商和業(yè)主之間的約定來決定歸屬方式。約定有三種,一種叫出租,一種是出售,一種叫附贈,所以判斷歸屬的時候受到要根據(jù)約定,如果沒有約定的話應(yīng)該尊重事實(shí)。由開發(fā)商和業(yè)主之間通過協(xié)商的方式?jīng)Q定它的使用以及它的收益分配?!2007-10-30 16:41:20] 

   [網(wǎng)友]物業(yè)公司的財務(wù)到底是由誰來審計,業(yè)主大會有沒有審計物業(yè)公司財務(wù)的權(quán)利? [2007-10-30 16:42:25] 

   [陳偉]我想作為監(jiān)督來講,這里面涉及到物業(yè)管理收費(fèi)的兩種模式,分位酬金制和包干制,從包干制角度來講,應(yīng)該說更多地體現(xiàn)了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間自負(fù)盈虧的交易關(guān)系;而酬金制更多的是物業(yè)公司拿業(yè)主的錢代業(yè)主辦事,這時候他獲得一定的酬金報酬,所以從嚴(yán)格的角度來講,酬金制收費(fèi)模式下的物業(yè)管理業(yè)主大會應(yīng)該說完全有權(quán)利定期對物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)狀況進(jìn)行審計?!2007-10-30 16:45:14] 

   [主持人]小區(qū)地面車位是否應(yīng)當(dāng)收取費(fèi)用,其收益應(yīng)當(dāng)歸誰所有? [2007-10-30 16:46:50] 
  
   [陳偉]我想代表中國物業(yè)管理協(xié)會對這個問題做一個系統(tǒng)一點(diǎn)的闡述,因?yàn)樽罱餀?quán)法實(shí)施后全國各地出現(xiàn)業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)管理公司之間因?yàn)榈孛孳囄坏臍w屬問題發(fā)生一些矛盾,甚至訴諸法律了,各方有不同的看法,而且爭論也比較多,所以為了讓大家了解問題,形成共識、化解矛盾,我想講以下幾點(diǎn):首先,我覺得地面停車位涉及兩個問題,一是停車位的歸屬問題,是停車費(fèi)的歸屬問題。停車位的歸屬《物權(quán)法》第74條有明確規(guī)定,也就是可以根據(jù)74條判斷停車位的歸屬,一個是約定,一個是占用道路和其他場地的車位應(yīng)該屬業(yè)主共有,但是物權(quán)法實(shí)施前是比較麻煩的事,實(shí)際上現(xiàn)在說的都是物權(quán)法實(shí)施以前的事,因?yàn)楦鶕?jù)法不溯及既往的原則,應(yīng)該分不同的性質(zhì),比如危改房、經(jīng)濟(jì)適用房和商品房的情況是不一樣的,不應(yīng)該簡單認(rèn)定由業(yè)主共有或者某個開發(fā)商所有?!2007-10-30 16:47:46] 

   [陳偉]停車費(fèi)的歸屬這塊,法律還是有明確規(guī)定的,也就是《物業(yè)管理?xiàng)l例》第55條規(guī)定。利用物業(yè)共用部位共用設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營首先應(yīng)該征得業(yè)主大會、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)同意,其次要辦理有關(guān)手續(xù),利用共用設(shè)施和共用設(shè)備經(jīng)營所得收益一個是補(bǔ)充專項(xiàng)資金,另外可以按照業(yè)主大會決定使用。在現(xiàn)實(shí)中如何判斷這個東西呢?我認(rèn)為在現(xiàn)實(shí)生活中根據(jù)這一條款的有關(guān)規(guī)定,業(yè)主要主張地面停車收益必須有三個前提條件:一是地面停車位應(yīng)該明確歸屬業(yè)主共有情況下才能主張權(quán)利;二是業(yè)主主張權(quán)利應(yīng)該是在2003年9月1日以后;三是業(yè)主主張權(quán)利的前提應(yīng)該是經(jīng)營者的停車費(fèi)在扣除經(jīng)營成本、報酬、稅金后還有盈余。我們現(xiàn)在大量的地面停車位為什么收費(fèi)呢?實(shí)際上有兩個依據(jù),一是具有合同的依據(jù),也就是同大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)是根據(jù)停車合同收費(fèi)的,第二全國很多大城市物價部門都制定了停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),也就是說現(xiàn)行地面停車收費(fèi)是有政策依據(jù)。 [2007-10-30 17:02:06] 
   
   [陳偉]對于現(xiàn)階段一些業(yè)主在《物權(quán)法》出臺后反映因?yàn)檎加脴I(yè)主共用道路和其他場所的車位屬于業(yè)主共有,而主張不交停車費(fèi)或者主張停車收益的情況要做具體的判斷。首先對物權(quán)法實(shí)施以前沒有明確歸屬的地面車位和沒有明確性質(zhì)的停車收益,我們認(rèn)為如果很簡單地采取追討舊帳的情況是不太妥當(dāng)?shù)?,因?yàn)榉刹荒芩菁凹韧駝t會引發(fā)很多矛盾;其次,我們認(rèn)為對一些經(jīng)濟(jì)適用住房和普通住宅小區(qū),我們在物權(quán)法出臺前在測算物業(yè)管理總體收入的時候把地面停車的收入是計算在內(nèi)的,也就是說在這種情況下我們制定出的物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是偏低的,所以在物業(yè)費(fèi)沒有調(diào)整的情況下如果簡單認(rèn)為停車收益歸業(yè)主所有,實(shí)際上是不符合當(dāng)時物業(yè)服務(wù)費(fèi)定價的實(shí)際情況的。因?yàn)楫?dāng)時定價的時候已經(jīng)考慮到停車收入的因素,所以價格定得比較低,如果停車收益再歸業(yè)主所有,那么現(xiàn)在很多經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住宅小區(qū)的管理費(fèi)是入不敷出的。這也是我們網(wǎng)友應(yīng)該注意到的實(shí)際情況?!2007-10-30 17:02:42] 
   
   [陳偉]按照物權(quán)法第74條第三款中的規(guī)定歸業(yè)主所有是沒有問題的,但是這個共有并不意味著每個業(yè)主都單獨(dú)所有車位,有很多小區(qū)并不能保證每個業(yè)主都有車位,所以在這種情況下停車業(yè)主所交的停車費(fèi)扣除管理費(fèi)用以外的剩余收益應(yīng)該歸全體業(yè)主所有。如果業(yè)主地面停車不交費(fèi)可能導(dǎo)致不良后果:一,車位管理要失去經(jīng)費(fèi)來源;二,對其他無車業(yè)主也是利益侵占,因?yàn)闆]有車的業(yè)主沒有占用車位,但是停車位這一公共資源被部分有車業(yè)主占用了,理應(yīng)在經(jīng)濟(jì)上付出代價?!2007-10-30 17:02:50] 
    
   [網(wǎng)友 老物業(yè)人]物業(yè)管理過程當(dāng)中遇到房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移后原來業(yè)主所欠的物業(yè)費(fèi)該怎樣收回?舉例:某業(yè)主甲在開發(fā)商那里買房后未按照約定來接房(但開發(fā)商已經(jīng)將產(chǎn)權(quán)證辦理給業(yè)主甲),過兩年后該業(yè)主已經(jīng)將該房轉(zhuǎn)賣給業(yè)主乙(房屋已經(jīng)實(shí)際實(shí)施物業(yè)管理2年,業(yè)主甲從來沒有繳納過物業(yè)費(fèi)),業(yè)主乙手持自己的產(chǎn)權(quán)證來接房并不承認(rèn)產(chǎn)權(quán)證辦理之前的物業(yè)管理費(fèi),請問是否應(yīng)該將該房屋交給業(yè)主乙,同時之前物業(yè)費(fèi)應(yīng)該怎么收取?向誰收取?謝謝! [2007-10-30 17:03:43] 

   [陳偉]物業(yè)管理費(fèi)分?jǐn)傆袃煞N情況,一是由業(yè)主承擔(dān),二是由受益者承擔(dān)。條例規(guī)定,業(yè)主和使用人可以通過約定來決定誰來繳費(fèi),但業(yè)主承擔(dān)最終的繳費(fèi)責(zé)任?!2007-10-30 17:05:41] 

   [網(wǎng)友 倪老三]目前,業(yè)委會成為現(xiàn)代社區(qū)居民意識中逐漸能夠接受的組織,但在實(shí)際操作中,業(yè)委會卻成為不少小區(qū)矛盾的根源,他們通常與房地行政部門、開發(fā)商、物業(yè)公司、居委會等形成利益共同體,侵害業(yè)主的利益,引發(fā)了社區(qū)尖銳矛盾。請問高層是否關(guān)注到這一問題,是否考慮到制定相應(yīng)的辦法來監(jiān)督? [2007-10-30 17:07:25] 

   [陳偉]業(yè)委會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu),實(shí)際過程中業(yè)委會有濫用職權(quán)的情況,如果發(fā)生這種情況《物業(yè)管理?xiàng)l例》有明確規(guī)定,20%以上的業(yè)主提議可以重新選舉業(yè)主委員會。物權(quán)法明確規(guī)定,對業(yè)主大會和業(yè)主委員會做出的侵害業(yè)主的行為或者決定的話,可以提請法院撤銷這種決定或者行為。當(dāng)然,一些地方的業(yè)主大會和業(yè)主委員會的運(yùn)作也是在地方房地產(chǎn)主管部門和街道辦事處的監(jiān)管之下進(jìn)行的,所以也可以訴諸行政部門,采取一些行政性的手段。 [2007-10-30 17:08:17] 
  
   [網(wǎng)友]有很多已建成入住小區(qū)由于開發(fā)商遺留的問題,比如綠化縮水,房屋及設(shè)施質(zhì)量等問題,業(yè)主提出來了物業(yè)也解決不了,那在這個時候業(yè)主應(yīng)該怎么辦呢? [2007-10-30 17:09:24] 
  
   [陳偉]我認(rèn)為我們首先還是要分清兩種關(guān)系,開發(fā)商和業(yè)主之間是房屋買賣合同的關(guān)系,開發(fā)商交付的房屋面積縮水、綠化不配套的問題應(yīng)該是開發(fā)商違約了,業(yè)主應(yīng)該根據(jù)房屋買賣合同的約定向開發(fā)商謀求解決。物業(yè)管理企業(yè)是小區(qū)服務(wù)者,他本身不能解決這些問題,但是他們也有義務(wù)向開發(fā)商反映這些問題?!2007-10-30 17:10:10] 
  
   [網(wǎng)友]物業(yè)管理?xiàng)l件明確規(guī)定業(yè)主大會可以共同決定建筑物及附屬設(shè)施的改建重建,眾所周知,重建改建屬于對物的處分不屬于管理范疇,為什么條例又做出業(yè)主大會不得做出與物業(yè)管理無關(guān)的決定? [2007-10-30 17:11:15] 
 
   [姜萬榮]對建筑物的改建和擴(kuò)建不但涉及到改建擴(kuò)建業(yè)主的自身利益,還涉及到相關(guān)人的利益,涉及到相關(guān)人的利益就需要征求利害關(guān)系人的意見。改建擴(kuò)建不但要經(jīng)過業(yè)主大會和相關(guān)權(quán)利人的同意,還要遵守有關(guān)法律法規(guī),該到規(guī)劃部門辦手續(xù)的辦手續(xù)?!2007-10-30 17:12:03] 

   [主持人]好,謝謝今天兩位嘉賓回答了網(wǎng)友非常多的問題,再這里再次感謝兩位嘉賓幫助網(wǎng)友解答相關(guān)的疑問,非常感謝作客中國政府網(wǎng),感謝兩位嘉賓、各位網(wǎng)友,下次再見。 [2007-10-30 17:13:00]

 

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