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　　建設(shè)規(guī)劃的紅線退一點(diǎn)，規(guī)劃格局改動(dòng)一點(diǎn)，普通人是難以覺察出來(lái)的，但對(duì)房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)卻意味著巨大利益

　　對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，調(diào)整容積率、調(diào)整規(guī)劃、改變土地用途能帶來(lái)驚人的利潤(rùn)

　　調(diào)整規(guī)劃目前是“封閉循環(huán)”，缺乏公示、聽證等程序，業(yè)內(nèi)人士建議，應(yīng)出臺(tái)詳細(xì)的規(guī)范性文件，建立有效的監(jiān)督機(jī)制

　　權(quán)力不受監(jiān)督必然產(chǎn)生腐敗，同時(shí)也毀掉了一批領(lǐng)導(dǎo)干部。重慶市渝中區(qū)原副區(qū)長(zhǎng)王政、渝中區(qū)委原副書記鄭維、沙坪壩區(qū)原副區(qū)長(zhǎng)陳明三人，因收受房地產(chǎn)開發(fā)商巨額賄賂，近日分別被法院判處死緩和13年、10年有期徒刑。

　　這起“窩案”中，三名領(lǐng)導(dǎo)干部出賣手中的權(quán)力，為房地產(chǎn)開發(fā)商謀取利益，受賄總額高達(dá)1100多萬(wàn)元。他們的落馬不僅在社會(huì)上反響強(qiáng)烈，也使城建規(guī)劃中的尋租交易部位浮出水面。

　　交易部位之一：提高容積率

　　在寸土寸金的城市，建設(shè)規(guī)劃的紅線退一點(diǎn)，規(guī)劃格局改動(dòng)一點(diǎn)，普通人是難以覺察出來(lái)的，但對(duì)房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)卻意味著巨大利益。容積率就是這樣一個(gè)老百姓聽起來(lái)陌生，但只需稍微改動(dòng)調(diào)高，即可為開發(fā)商帶來(lái)巨大利潤(rùn)的“魔術(shù)棒”。

　　容積率是指建筑區(qū)劃內(nèi)總建筑面積與用地面積的比值，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率越高，可供其銷售的面積就越多，獲利越多。一塊占地1萬(wàn)平方米的土地，假使容積率是3，意味著可建3萬(wàn)平方米，如果把容積率提高到3.5，則可建3.5萬(wàn)平方米。如果以每平方米3000元的價(jià)格出售，可以多得1500萬(wàn)元。

　　檢察機(jī)關(guān)調(diào)查表明，王政等人正是利用手中職權(quán)，為開發(fā)商調(diào)高容積率。2003年7月，開發(fā)商譚某找到王政，希望提高樓盤容積率。王政于是給時(shí)任重慶市規(guī)劃局用地處處長(zhǎng)的陳明打招呼。隨后，他又在譚某遞交的申請(qǐng)?zhí)岣呷莘e率的報(bào)告上簽下“請(qǐng)給與大力支持”的意見。

　　按照規(guī)定，譚某公司開發(fā)項(xiàng)目容積率不能超過5，但最終規(guī)劃部門還是將譚某公司項(xiàng)目的容積率調(diào)整到不大于7。通過增大容積率，譚某的利潤(rùn)一下就增加了1000多萬(wàn)元。譚某為感謝王政，先后送他100余萬(wàn)元。

　　2003年上半年，開發(fā)商柏某找到時(shí)任重慶市規(guī)劃局用地處處長(zhǎng)的陳明，希望把自己開發(fā)項(xiàng)目的容積率由4.206調(diào)整到6。陳明便幫助其尋找調(diào)整容積率的理由，并出面協(xié)調(diào)關(guān)系。事后柏某送給陳明15萬(wàn)元，并以低于市場(chǎng)的價(jià)格出售給陳明及其親屬兩間門面房。

　　交易部位之二：改變土地用途

　　重慶市政協(xié)委員邱道持說(shuō)，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，除調(diào)整容積率外，調(diào)整規(guī)劃，改變土地用途也能帶來(lái)驚人的利潤(rùn)；土地用途決定著土地的價(jià)值，商業(yè)用地和工業(yè)用地之間的價(jià)格差異可達(dá)10倍，因此一些開發(fā)商想盡辦法打規(guī)劃的主意，改變土地用途。

　　2002年，重慶一房地產(chǎn)公司擬轉(zhuǎn)讓位于沙坪壩區(qū)歌樂山一塊面積為270余畝的土地，這塊規(guī)劃為“菜籃子”工程的土地性質(zhì)為“農(nóng)業(yè)用地”。為了獲取高額利潤(rùn)，公司總經(jīng)理薛某找到時(shí)任沙坪壩區(qū)規(guī)劃分局局長(zhǎng)的王政。王政遂利用職務(wù)之便，擅自以沙坪壩區(qū)規(guī)劃分局的名義出具一份情況說(shuō)明，將該地塊性質(zhì)由農(nóng)業(yè)用地變更為居住用地。

　　薛某據(jù)此辦理了土地使用權(quán)變更登記，并在2003年7月以5334萬(wàn)元價(jià)格成功轉(zhuǎn)讓該土地。土地性質(zhì)調(diào)整后，薛某并未向國(guó)土部門補(bǔ)交土地出讓金。為感謝王政的多次“關(guān)照”，薛某先后送給王政共計(jì)人民幣120萬(wàn)元、美元12萬(wàn)元、歐元1萬(wàn)元。

　　2001年，重慶一房地產(chǎn)公司的地塊因規(guī)劃調(diào)整可能喪失開發(fā)權(quán)，董事長(zhǎng)李某找到時(shí)任沙坪壩區(qū)規(guī)劃分局局長(zhǎng)的王政，讓其想辦法不對(duì)該地塊進(jìn)行調(diào)整。于是，王政在很多場(chǎng)合講政府不適于統(tǒng)一收購(gòu)這塊地，各方面的矛盾不好協(xié)調(diào)，從規(guī)劃角度不好調(diào)整，終于使該宗地塊的規(guī)劃未進(jìn)行調(diào)整。事后，李某送給王政人民幣100多萬(wàn)元、港幣20萬(wàn)元、美元2.5萬(wàn)元。

　　審批權(quán)力過大 缺乏有效監(jiān)督

　　邱道持分析認(rèn)為，在城建規(guī)劃的制定和執(zhí)行過程中，有關(guān)部門的行政審批權(quán)過大，過于集中，尤其自由裁量權(quán)過大，再加上缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制，是導(dǎo)致權(quán)力尋租的根本原因。

　　比如規(guī)劃法說(shuō)不能擅自更改規(guī)劃，但并未對(duì)“若更改規(guī)劃應(yīng)經(jīng)過哪些程序”作出具體而嚴(yán)格的界定，更未對(duì)“一旦違反規(guī)定將受到何種懲處”作出明確規(guī)定。

　　重慶檢察機(jī)關(guān)的調(diào)查表明，工程建設(shè)、土地出讓等建設(shè)規(guī)劃領(lǐng)域成為商業(yè)賄賂案件高發(fā)區(qū)，占查辦商業(yè)賄賂案件的50%左右。

　　重慶市政協(xié)常委、律師袁小彬說(shuō)，調(diào)整規(guī)劃目前是“封閉循環(huán)”，有的項(xiàng)目是主管負(fù)責(zé)人說(shuō)了算，打招呼、批條子或者依據(jù)一紙政府會(huì)議紀(jì)要，缺乏公示、聽證等程序。作為律師，他接觸大量因調(diào)整規(guī)劃而引發(fā)的業(yè)主與開發(fā)商之間的糾紛，“這不僅侵害了購(gòu)房人、相鄰關(guān)系人的利益，也影響社會(huì)和諧”。

　　據(jù)他調(diào)查，重慶市相關(guān)規(guī)劃部門在對(duì)開發(fā)商調(diào)整容積率的申請(qǐng)進(jìn)行審批時(shí)，許多情況沒有告知廣大業(yè)主，也很少召開聽證會(huì)聽取廣大業(yè)主的意見，這實(shí)際上與行政許可法的相關(guān)規(guī)定也是不相符合的。

　　業(yè)內(nèi)人士建議，應(yīng)出臺(tái)詳細(xì)的規(guī)范性文件，規(guī)定土地一經(jīng)出讓，任何單位和個(gè)人都無(wú)權(quán)擅自更改規(guī)劃設(shè)計(jì)條件確定的容積率，確需調(diào)整容積率，必須舉行聽證會(huì)，向社會(huì)進(jìn)行公示。如果調(diào)整容積率，對(duì)于增加的容積率對(duì)應(yīng)的可建筑面積部分，應(yīng)當(dāng)按照同期地塊對(duì)應(yīng)的樓面價(jià)2倍追繳土地出讓金，從而以經(jīng)濟(jì)杠桿有效防止開發(fā)商通過肆意更改規(guī)劃牟取暴利。

摘自：粵建網(wǎng)