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開發(fā)指標(biāo)增幅趨緩

　　今年四月份以來，在國家的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)開發(fā)增長幅度的各項(xiàng)指標(biāo)逐月平穩(wěn)下行，增長速度得到了控制。

　　國家統(tǒng)計(jì)局公布的資料顯示：今年1-9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資為8357億元，同比增長28.3%。其中，商品住宅完成投資5684億元，增長27.4%；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房完成投資分別增長了32%和35.1%。

　　1-9月，全國累計(jì)完成房屋竣工面積1.69億平方米，同比增長9.5%，增幅同比回落25.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅竣工面積1.39億平方米，增長9.1%。分地區(qū)看，東部地區(qū)竣工1.04億平方米，同比增長4.3%；中、西部地區(qū)分別增長27.8%和11.6%。

　　1-9月，全國商品房新開工面積為4.11億平方米，同比增長12.2%，增幅同比回落18.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅新開工面積為3.28億平方米，增長10.6%，增幅同比回落18個(gè)百分點(diǎn)。

　　1-9月，全國商品房平均銷售價(jià)格每平方米為2777元，同比上漲13%。其中，商品住宅均價(jià)2566元，同比上漲10.9%。東部地區(qū)同比上漲14.3%；中、西部地區(qū)同比分別上漲15.7%和9%。

　　1-8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金10218億元，同比增長31.6%。其中，國內(nèi)貸款2112億元，增長8.9%，增幅同比回落近50個(gè)百分點(diǎn)；企業(yè)自籌資金3117億元，增長36.3%；定金及預(yù)收款4184億元，增長46.7%。

　　全國商品房空置面積截至9月末為9748萬平方米，同比下降2.3%。其中，空置時(shí)間在一年以上的商品房面積為5700萬平方米，所占比重為58.5%。商品住宅空置面積為5736萬平方米，同比下降11.4%；辦公樓空置面積同比增長0.1%；商業(yè)營業(yè)用房空置面積同比增長20.3%。

　　由上述資料可以看出：一是房地產(chǎn)開發(fā)各項(xiàng)指標(biāo)增幅減??；二是商品房的開發(fā)投資、竣工面積、新開工面積等仍然保持了相當(dāng)大的增長幅度，意味著商品房的供應(yīng)量仍然會(huì)有較大的增加，同時(shí)還有大量空置房可供選購。

房地產(chǎn)市場(chǎng)需要理性思考

　　目前引起各方關(guān)注的是，商品房價(jià)格大幅上升。但我不大贊成用“崩盤”、“泡沫破裂”之類的詞匯來分析樓市。

　　所謂“崩盤”，是指“股票、期貨的市場(chǎng)行情大跌而徹底崩潰”，是虛擬資本市場(chǎng)的現(xiàn)象，而房地產(chǎn)市場(chǎng)是實(shí)體市場(chǎng)。不買股票，照樣可以生活下去，而沒有住房就無法生活。

　　所謂“泡沫”，是專指價(jià)格惡性上漲，嚴(yán)重背離了價(jià)值。不能把“過熱”（投資脫離國民經(jīng)濟(jì)總體水平或脫離市場(chǎng)需求而過度膨脹）等其它經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象都說成是泡沫。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，泡沫在各行各業(yè)中都是普遍存在的。

　　中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)需要的是理性。用“崩盤”、“泡沫破裂”之類似是而非的詞匯，只能引起市場(chǎng)的紛擾和思想的混亂。

收入增加推動(dòng)價(jià)格上漲

　　商品價(jià)格是需求的決定性因素，反過來，商品需求又決定著商品價(jià)格。

　　這幾年，我國房地產(chǎn)商品價(jià)格逐年上漲，主要是在國民經(jīng)濟(jì)增長（即國民收入增加）的宏觀背景下，“需求拉起”和“成本推動(dòng)”這兩種因素復(fù)合作用的結(jié)果。

　　因此，我們?cè)陬A(yù)測(cè)房地產(chǎn)商品價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)時(shí)，也主要應(yīng)從這三個(gè)因素著眼。

　　（1）隨著國民經(jīng)濟(jì)增長，價(jià)格亦會(huì)正常上漲。

　　（2）從“需求拉起”視角，縱觀當(dāng)前購房需求，大致可分為三種性質(zhì)：

　　第一種是主動(dòng)購房需求。第二種是被動(dòng)購房需求。第三種是誘動(dòng)購房需求。這三種需求加在一起，就容易造成需求增長過快，超越了國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的允許。面對(duì)這種需求增長過快的壓力，要按照不同情況，區(qū)別對(duì)待。

　?。?）從“成本拉動(dòng)”看，目前的地價(jià)、建材成本上升，人工費(fèi)用上升，以至提高商品房和人居環(huán)境的品質(zhì)等等，都導(dǎo)致成本增加，從而拉動(dòng)了房價(jià)。

控制房價(jià)在正常范圍內(nèi)上漲

　　今年商品房的供給仍然會(huì)大于去年，而從引導(dǎo)合理需求來看，又采取了控制城市的拆遷規(guī)模、減小被動(dòng)需求，以及抑制投資性購房等措施，應(yīng)該說是緩解了供需矛盾。但為什么房價(jià)反而大幅上升呢？筆者以為，是以下幾個(gè)因素在起作用：

　　一是正常上漲因素。例如，國民經(jīng)濟(jì)（國民收入）的持續(xù)增長，商品房成本的提高等等。

　　二是非正常上漲因素。例如，長期存在著的商品房結(jié)構(gòu)性矛盾，導(dǎo)致中低價(jià)位住宅供不應(yīng)求，剌激價(jià)格上漲；人們對(duì)商品房價(jià)格的預(yù)期，擔(dān)心宏觀調(diào)控會(huì)減少商品房供應(yīng)，土地供應(yīng)制度改革會(huì)減少開發(fā)用地供應(yīng)；調(diào)控政策的滯后效應(yīng)，也會(huì)導(dǎo)致需求短時(shí)間內(nèi)難以趨緩等等。

　　因此，當(dāng)務(wù)之急是要把商品房價(jià)格控制在正常上漲的范國之內(nèi)，采取切實(shí)措施消除非正常上漲因素。其中包括：從立項(xiàng)政策、土地供應(yīng)政策、信貸政策、稅收政策等方面來合力解決商品房結(jié)構(gòu)性矛盾，增加中低價(jià)位商品房的供應(yīng)。有效調(diào)控被動(dòng)需求，緩解需求壓力。搞活二手房市場(chǎng)，進(jìn)一步抑制一手房和二手房交易中的過度炒作行為。及時(shí)向消費(fèi)者提供市場(chǎng)信息，增加市場(chǎng)的透明度，科學(xué)、正確地進(jìn)行市場(chǎng)理性引導(dǎo)。加強(qiáng)有關(guān)政策措施的解讀和宣傳，澄清疑誤等等。

摘自《中國建設(shè)報(bào)》