固原赜置建材有限公司

　　最近，廣州市個(gè)別區(qū)域出現(xiàn)了違法銷(xiāo)售“小產(chǎn)權(quán)房”的問(wèn)題，既損害了消費(fèi)者的權(quán)益，也擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。市國(guó)土房管局表示，要嚴(yán)肅查處此類(lèi)違法銷(xiāo)售行為，同時(shí)，提醒廣大市民不要輕易購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”，以免因自身權(quán)益得不到保障而遭受損失。

　　一、小產(chǎn)權(quán)房的形成

　　“小產(chǎn)權(quán)房”一般是指村集體組織或開(kāi)發(fā)商在農(nóng)村集體土地上自行組織建設(shè)、自行銷(xiāo)售的房屋，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。在廣州市也存在類(lèi)似“小產(chǎn)權(quán)房”，我們稱(chēng)之為“農(nóng)村集資房”。此類(lèi)“小產(chǎn)權(quán)房”是指在城市行政區(qū)范圍內(nèi)，未辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》，在農(nóng)村集體土地上進(jìn)行集資建房違法建設(shè)的房屋。它是廣州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，市場(chǎng)主體行為不規(guī)范，法律法規(guī)不健全、市民風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足的產(chǎn)物。

　　廣州市“小產(chǎn)權(quán)房”多是在1992年至1996年全國(guó)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱期間產(chǎn)生的，是廣州市農(nóng)村城市化過(guò)程及特定經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期的產(chǎn)物。當(dāng)年街、鎮(zhèn)、村、開(kāi)發(fā)企業(yè)以各種形式參與集資房的建設(shè)，主要區(qū)域在白云區(qū)、天河區(qū)、海珠區(qū)、黃埔區(qū)和原芳村區(qū)，以白云區(qū)最為集中；由于近幾年商品房?jī)r(jià)格大幅上漲，“小產(chǎn)權(quán)房”以其低廉的價(jià)格吸引了不少城市居民爭(zhēng)相購(gòu)買(mǎi)，“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題才被凸顯出來(lái)。

　　二、小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)法律法規(guī)

　　《土地管理法》第四十三條第一款規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。”因此，除集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員外，其他單位和個(gè)人使用的建設(shè)用地只能是國(guó)有土地。

　　廣州市國(guó)有土地范圍內(nèi)的房地產(chǎn)登記適用《廣州市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)登記辦法》，集體土地范圍內(nèi)的房地產(chǎn)登記適用《廣州市農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)登記規(guī)定》。按照《廣州市農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)登記規(guī)定》，只有本村村民或集體經(jīng)濟(jì)組織才能依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)屬，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。根據(jù)《物權(quán)法》第九條第一款“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”的規(guī)定，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買(mǎi)集體土地房屋的，不能依法辦理房地產(chǎn)登記，不能享有依法保障的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)。

　　三、市國(guó)土房管局對(duì)小產(chǎn)權(quán)房違法銷(xiāo)售問(wèn)題將進(jìn)行嚴(yán)厲查處

　　對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的違法銷(xiāo)售，國(guó)土房管局堅(jiān)持查處并曝光的處理原則，2007年以來(lái)，對(duì)鑫瑞大廈（位于太和鎮(zhèn)和樂(lè)路以北、珊景路以東地段）、維羅納新家園（位于廣州市白云區(qū)太和鎮(zhèn)豐泰小區(qū)、新廣從路邊）、溫泉花園（位于廣州市白云區(qū)龍歸鎮(zhèn)南嶺村竹仔園地段）、星城麗景（位于廣州市白云區(qū)太和鎮(zhèn)和樂(lè)路附近）、星城雅居（位于廣州市白云區(qū)太和鎮(zhèn)太和北路豐泰小區(qū)附近）人和花園（位于廣州市白云區(qū)人和鎮(zhèn)大巷村流溪河北面、七十一中學(xué)公路兩側(cè)）等違法銷(xiāo)售的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目進(jìn)行了查處并通過(guò)媒體予以曝光。

　　四、購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”，權(quán)益將無(wú)法保障

　?。ㄒ唬┻`法“身份”產(chǎn)權(quán)難辦。

　　由于非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，不能享有依法保障的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)。這類(lèi)房屋所謂的“集資房協(xié)議”、“公證合同”等不具有法律效力，不受法律保護(hù)。

　?。ǘ┤狈ΡＵ?，隱患重重。

　　由于不合法，沒(méi)有經(jīng)過(guò)規(guī)劃、土地、建設(shè)等部門(mén)的審批，這類(lèi)房屋沒(méi)有任何保障，會(huì)給購(gòu)買(mǎi)者的生活帶來(lái)種種隱患，在房屋質(zhì)量、配套設(shè)施、物業(yè)管理、水電等方面都可能存在問(wèn)題，而因?yàn)榉孔颖旧頉](méi)有合法身份，損失就無(wú)從追討，也無(wú)法得到賠償。

　?。ㄈ┯龅郊m紛，無(wú)法維權(quán)。

　　購(gòu)“小產(chǎn)權(quán)房”的消費(fèi)者一般都抱有僥幸心理，而忽視了沒(méi)有產(chǎn)權(quán)會(huì)引起的一系列麻煩。有些村民低價(jià)買(mǎi)了房子后，又轉(zhuǎn)手把房子賣(mài)給別人?；蛘吒揪褪且宰约旱拿x替別人買(mǎi)房，兩人之間雖然有協(xié)議，但因?yàn)榇笄疤岵缓戏?，一旦有一方反悔，都沒(méi)有辦法去追究對(duì)方的責(zé)任。另外，由于缺乏產(chǎn)權(quán)，沒(méi)有正規(guī)手續(xù)，在作為遺產(chǎn)或贈(zèng)予接受時(shí)，也會(huì)因?yàn)闊o(wú)法證明房子是自己的而遇到許多麻煩。

　　廣州市國(guó)土房管局再次提醒廣大市民，不要購(gòu)買(mǎi)任何未取得《商品房預(yù)售許可證》或產(chǎn)權(quán)狀況不清晰的房屋。購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋不但助長(zhǎng)了違法銷(xiāo)售行為，而且自身權(quán)益無(wú)法保障，得不到法律的保護(hù)。

摘自：粵建網(wǎng)