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　　一、我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本形勢

　　1998年以來，城鎮(zhèn)住房制度改革深入推進(jìn)，居民住房觀念發(fā)生重要轉(zhuǎn)變，居民住房消費(fèi)有效啟動(dòng)，住房商品化的新體制基本確立，房地產(chǎn)市場體系逐步建立，房地產(chǎn)投資持續(xù)快速增長，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對于改善居民居住條件、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長、擴(kuò)大就業(yè)以及加快城市建設(shè)都發(fā)揮了重要作用。

　　第一，城鎮(zhèn)住房制度改革深入推進(jìn)，房地產(chǎn)市場體系逐步建立。目前，住房實(shí)物分配已經(jīng)在全國范圍內(nèi)停止，多數(shù)城市實(shí)施了住房分配貨幣化。公有住房改革穩(wěn)步推進(jìn)，城鎮(zhèn)可售公房80％以上已經(jīng)出售給了職工，居民私有住房的比例已經(jīng)達(dá)到72.8％。新的住房供應(yīng)體系初步建立，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)取得重要進(jìn)展，對城鎮(zhèn)廉租住房制度進(jìn)行了積極探索。住房二級市場逐步開放，存量住房交易日趨活躍。房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理迅速發(fā)展，服務(wù)內(nèi)容不斷增加，房地產(chǎn)市場服務(wù)體系基本建立。個(gè)人住房公積金貸款快速增長，銀行房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)有較大調(diào)整，住房金融作用不斷加強(qiáng)。

　　第二，居民住房消費(fèi)持續(xù)擴(kuò)大，住房水平不斷提高。過去5年，全國個(gè)人購買商品住房占商品住房銷售額的比重由54.5％提高到95.3％。2002年，個(gè)人購買新舊住房和建房支出總額約8000億元，其中，購買新建商品住宅交易額4500億元。居民住房支出已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場需求的主體，成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本動(dòng)力。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有力地推動(dòng)了城鎮(zhèn)住宅建設(shè)。過去5年，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)累計(jì)竣工面積34億平方米，年均住宅竣工面積達(dá)到6.8億平方米，是改革開放以來年均住宅竣工面積的2倍以上。2002年，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)到22.8平方米，比1997年提高5.2平方米。同時(shí)，住宅質(zhì)量不斷提高，配套設(shè)施和居住環(huán)境得到改善。

　　第三，房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，商品住房供求兩旺。過去5年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長19.5％。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重由12.7％提高到17.9％。5年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長直接和間接拉動(dòng)GDP增長每年保持在2個(gè)百分點(diǎn)左右。房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)逐步改善，2002年，全國商品住房投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重達(dá)到83.3％。全國商品房供銷兩旺，1997-2002年，商品房竣工面積、銷售面積年均分別增長15.5％和22.6％。過去5年，全國房價(jià)穩(wěn)中有升，商品住房平均銷售價(jià)格年均上漲3.6％，低于同期城鎮(zhèn)居民可支配收入的增長幅度。

　　同時(shí)應(yīng)當(dāng)看到，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展還不平衡，在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展過程中出現(xiàn)了一些值得關(guān)注的問題，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場存在的問題還相當(dāng)嚴(yán)重，主要表現(xiàn)在：

　　一是部分地區(qū)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性矛盾突出。一些地區(qū)住房與非住房、高檔住房與低價(jià)位住房結(jié)構(gòu)不合理、比例不夠協(xié)調(diào)，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盲目上大戶型、高檔項(xiàng)目，超越用戶承受能力，銷售不暢，空置較高。一些地方中低價(jià)位商品住房供不應(yīng)求，對經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)支持力度不夠、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和購買對象把關(guān)不嚴(yán)。

　　二是一些地方房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過大；有的城市商品房價(jià)格上漲過快；有的城市搞“形象工程”、“政績工程”；有的地方盲目設(shè)立開發(fā)區(qū)，圈占土地；有的城市制訂過高的房地產(chǎn)投資計(jì)劃，導(dǎo)致市場供過于求。

　　三是住房制度改革亟待深化。目前，我國住房市場化程度還不高，房地產(chǎn)市場機(jī)制還不完善，住房供應(yīng)體系還不健全，房地產(chǎn)市場服務(wù)體系還不能適應(yīng)居民住房消費(fèi)的需要，不少家庭住房還較為困難，適合我國國情的住房保障制度亟待建立。

　　四是房地產(chǎn)市場運(yùn)行、監(jiān)管和調(diào)控體系不完善。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量多，但經(jīng)濟(jì)實(shí)力和市場競爭能力不強(qiáng)。房地產(chǎn)開發(fā)和交易行為不夠規(guī)范，虛假廣告、合同欺詐以及中介服務(wù)、物業(yè)管理中的違法違規(guī)行為還沒有得到有效遏制。政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和監(jiān)督有待進(jìn)一步加強(qiáng)。

　　二、促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的主要措施

　　實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，有利于改善居民住房條件、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長、擴(kuò)大社會就業(yè)，對于全面建設(shè)小康社會、加快社會主義現(xiàn)代化建設(shè)具有重要意義。近日，國務(wù)院印發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)市場發(fā)展的指導(dǎo)思想，提出了有關(guān)的政策措施。概括起來說，要努力做到以下“六個(gè)堅(jiān)持”：

　　第一，堅(jiān)持住房市場化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場體系。一要落實(shí)城鎮(zhèn)住房制度改革的各項(xiàng)政策，繼續(xù)加大公有住房改革力度，完善住房貨幣分配制度，提高職工住房支付能力，逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購買或租賃普通商品住房，進(jìn)一步提高住房市場化程度。二要不斷改善居民消費(fèi)環(huán)境，規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)金融，搞活住房二級市場和租賃市場，確立居民的住房消費(fèi)主體地位，進(jìn)一步擴(kuò)大房地產(chǎn)市場規(guī)模。三要健全和完善房地產(chǎn)市場服務(wù)體系，規(guī)范發(fā)展中介服務(wù)、物業(yè)管理和住房裝飾裝修，建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場體系，不斷完善市場機(jī)制，充分發(fā)揮市場的自我調(diào)節(jié)能力。

　　第二，堅(jiān)持以需求為導(dǎo)向，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)。一要從各地實(shí)際出發(fā)，認(rèn)真分析市場需求，合理確定當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)供應(yīng)總量和供給結(jié)構(gòu)，并加強(qiáng)宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)以保證其實(shí)施，努力滿足不同收入居民家庭的住房需要。二要繼續(xù)加強(qiáng)住宅建設(shè)，重點(diǎn)發(fā)展適應(yīng)居民承受能力的中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，采取措施支持普通商品住房建設(shè)，增加其在住房供應(yīng)中的比例。三要控制高檔寫字樓、別墅、高檔公寓和大戶型項(xiàng)目建設(shè)。

　　第三，堅(jiān)持面向百姓，加快建立和完善適合我國國情的住房保障制度。一要建立和完善廉租住房制度，合理確定各地的保障范圍和保障標(biāo)準(zhǔn)；以租賃住房補(bǔ)貼為主、實(shí)物配租和租金減免為輔，不斷完善保障方式；以財(cái)政預(yù)算資金為主，多渠道籌措資金，形成穩(wěn)定規(guī)范的住房保障資金來源。二要加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理，加大政策支持力度，降低建設(shè)成本，嚴(yán)格控制在中小套型，科學(xué)設(shè)計(jì)戶型，保證建設(shè)質(zhì)量，嚴(yán)格審定銷售價(jià)格；建立健全管理制度，保障符合條件的家庭能夠得到優(yōu)惠政策的好處；合理確定各地經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象的范圍和具體的收入線標(biāo)準(zhǔn)。三要進(jìn)一步擴(kuò)大住房公積金制度的覆蓋面，提高職工的自我保障能力。

　　第四，堅(jiān)持以企業(yè)為主體，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。一要?jiǎng)?chuàng)造各類房地產(chǎn)企業(yè)平等競爭的市場環(huán)境，鼓勵(lì)企業(yè)通過技術(shù)優(yōu)勢和市場公平競爭做大做強(qiáng)，形成一批實(shí)力雄厚、競爭力強(qiáng)的大型企業(yè)和企業(yè)集團(tuán)，提高產(chǎn)業(yè)的集中度。二要制定經(jīng)濟(jì)、技術(shù)政策，建立推進(jìn)機(jī)制，鼓勵(lì)和支持新材料、新技術(shù)、新設(shè)備、新工藝在住宅建設(shè)中的應(yīng)用，鼓勵(lì)和推廣先進(jìn)適用的建筑成套技術(shù)、產(chǎn)品和材料，努力提高住宅產(chǎn)業(yè)的科技含量和住房質(zhì)量。住宅建設(shè)要注重小區(qū)生態(tài)環(huán)境建設(shè)和住宅內(nèi)部功能設(shè)計(jì)，做好配套設(shè)施建設(shè)。

　　第五，堅(jiān)持加強(qiáng)宏觀調(diào)控，改善對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理。一要正確處理調(diào)控和發(fā)展的關(guān)系，增強(qiáng)調(diào)控意識。調(diào)控不是限制發(fā)展，而是因地制宜地解決市場發(fā)展中的問題，防止市場大起大落。二要明確調(diào)控目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定，使房地產(chǎn)供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和價(jià)格與居民住房需求、支付能力相適應(yīng)。三要完善調(diào)控手段，提高調(diào)控能力。制定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住宅建設(shè)規(guī)劃，嚴(yán)格城市總體規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃管理，嚴(yán)格土地規(guī)劃和計(jì)劃管理，發(fā)揮金融的調(diào)控作用，發(fā)揮房地產(chǎn)市場信息和預(yù)警預(yù)報(bào)體系對投資和消費(fèi)的引導(dǎo)作用。四要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)紀(jì)、評估、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理和從業(yè)人員的職業(yè)資格管理，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理和監(jiān)督檢查。要進(jìn)一步加大房地產(chǎn)市場專項(xiàng)整治力度，堅(jiān)決查處各種違法、違規(guī)和違紀(jì)行為。對房地產(chǎn)交易和管理中損害購房人利益的行為，對群眾反映強(qiáng)烈、社會危害嚴(yán)重的典型案例，依法予以嚴(yán)懲，保障公平競爭的市場環(huán)境。

　　第六，堅(jiān)持在統(tǒng)一政策指導(dǎo)下因地制宜，分別決策。要根據(jù)我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的普遍特點(diǎn)，加強(qiáng)國家統(tǒng)一政策指導(dǎo)，嚴(yán)肅房改紀(jì)律，不斷推進(jìn)住房市場化，完善住房供應(yīng)體系和市場服務(wù)體系，切實(shí)行使好政府職能。但房地產(chǎn)市場的地域性很強(qiáng)，各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場發(fā)展階段、住房的市場化程度、居民的住房消費(fèi)觀念和市場發(fā)展中存在的問題都有較大差異。因此，在國家統(tǒng)一政策指導(dǎo)下，必須因地制宜、分別決策。高檔和普通商品住房的劃分，經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供應(yīng)對象的收入線標(biāo)準(zhǔn)等一系列具體政策，由地方政府結(jié)合實(shí)際情況制定。市、縣人民政府要對本地區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展負(fù)責(zé)，省級人民政府要加強(qiáng)指導(dǎo)和監(jiān)督管理，國務(wù)院有關(guān)部門分工協(xié)作，加強(qiáng)對地方的指導(dǎo)和督查。

中華人民共和國建設(shè)部副部長　劉志峰
(2003年9月18日)