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2003年7月14日，北京

同志們：

　　《物業(yè)管理條例》將于9月1日起施行?！稐l例》對規(guī)范物業(yè)管理活動，促進物業(yè)管理健康發(fā)展具有重要意義。這次會議的主題，就是全面貫徹落實《條例》，充分發(fā)揮物業(yè)管理在促進經濟增長、提高人民群眾居住水平中的作用，為實現(xiàn)全面建設小康社會的宏偉目標做出貢獻。光燾同志明天將到會作重要講話，家瑾同志對《條例》作了全面說明。下面，我講幾點意見。

　　一、肯定成績，正視問題
　　1998年，國務院《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》明確指出，要加快改革現(xiàn)行的住房維修、管理體制，建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。2001年，九屆全國人大四次會議通過的《國民經濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》，提出“規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)”。中央領導同志對物業(yè)管理十分關心，多次指示要提高服務質量，擴大物業(yè)管理覆蓋面，要求整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場，落實招投標辦法，建立和完善監(jiān)管機制，集中解決群眾不滿意的問題，促進物業(yè)管理健康發(fā)展。

　　物業(yè)管理是住房商品化、社會化的產物，與人民群眾生活水平的提高密切相關。隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的逐步推進，房屋所有權結構發(fā)生了重大變化，80％以上的公有住房出售給了職工個人，新建住宅基本上是個人購買，居民由公房承租人轉變?yōu)榉课菟袡嗳耍抗芾碚吲c住戶之間的管理與被管理關系，已經不能適應房屋所有權轉移的新形勢。隨著個人擁有住房的比重越來越高，住房成為大多數(shù)居民家庭的最主要財產以及財富積累的主要形式，居民對住房財產的使用、維護、保值提出了較強的服務需求，同時也產生了協(xié)調房屋所有權人公共空間、共用設施設備等共同利益的需要。隨著人民生活水平和住房條件不斷改善，居民對居住環(huán)境、社區(qū)秩序的要求越來越高，與居住相關的各種消費需求越來越多，群眾要求新形式的消費服務。物業(yè)管理適應了改革和人民生活提高的要求，并在改革和人民生活提高的進程中逐步發(fā)展起來。經過多年探索，我國物業(yè)管理取得了重要進展。

　　管理領域逐步擴大。1981年深圳市東湖麗苑小區(qū)率先實行了物業(yè)管理，此后在各地陸續(xù)推廣。1994年建設部要求在城市新建小區(qū)全面推行物業(yè)管理；1997年，遼寧、江蘇、北京、天津、重慶、廣州等一批省市在舊小區(qū)推行物業(yè)管理方面取得突破。22年來，物業(yè)管理服務的領域，從住宅區(qū)逐步擴展到工業(yè)區(qū)、學校、醫(yī)院、商場、辦公樓等各類物業(yè)，為城市公房管理體制改革，以及機關、企事業(yè)單位后勤服務社會化創(chuàng)造了條件。目前，全國城市物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的38％，經濟發(fā)達的城市已達50％以上，深圳市已超過95％。

　　行業(yè)發(fā)展初具規(guī)模。物業(yè)管理服務以房地產業(yè)發(fā)展、房地產市場發(fā)育為依托，涉及社會服務業(yè)務的多個領域，包括了房屋及相關設施設備維修養(yǎng)護、環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護、保安、家政等眾多服務內容，成為與廣大人民群眾生活、工作息息相關的新興行業(yè)。截至2002年底，物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)超過2萬家，從業(yè)人員超過230萬人，相當于我國社會服務業(yè)從業(yè)人員的23％。

　　競爭機制基本形成。近幾年，全國有50多個城市開展了物業(yè)管理項目招投標活動，深圳市已有100多個項目采用了招投標方式確定物業(yè)管理企業(yè)。以招投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)，促進了公開、公平、公正的市場競爭機制的形成，一方面突出了業(yè)主的主導地位，保障了業(yè)主權益，降低了物業(yè)管理費用；另一方面也促進了物業(yè)管理服務質量的提高。

　　法制環(huán)境不斷改善。國務院有關部門制定了一系列有關物業(yè)管理的規(guī)章和規(guī)范性文件，如《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》、《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》、《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》、《物業(yè)管理企業(yè)資質管理試行辦法》等。上海、天津、重慶、廣東、廣西、海南、湖南、江西、河南等20多個省市制定了物業(yè)管理條例，其它省市也頒發(fā)了物業(yè)管理辦法。這些法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件，有效地改善了物業(yè)管理的法制環(huán)境。

　　但是，在我國物業(yè)管理取得重要進展的同時，在物業(yè)管理的發(fā)展過程中，各種社會矛盾也逐漸顯現(xiàn)出來。主要表現(xiàn)在：

　　相關主體的法律關系不明確。物業(yè)管理涉及業(yè)主之間的關系，涉及業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、建設單位相互間的關系，也涉及業(yè)主組織與其他組織的關系。在物業(yè)管理實踐中，單個業(yè)主的利益與業(yè)主共同利益的平衡，房屋質量的責任，共用部位、共用設施設備的利用與收益的歸屬，物業(yè)管理服務的質量，專項維修資金的使用等等，都是容易出現(xiàn)糾紛的熱點問題。根源就在于相關主體的法律關系不明確，責權利界定不清晰。

　　物業(yè)管理企業(yè)服務意識不強。相當一部分物業(yè)管理企業(yè)從原房管部門或單位后勤管理部門轉制而來，與業(yè)主之間的服務與被服務關系沒有確立，物業(yè)管理的服務特征被淡化。部分物業(yè)管理企業(yè)，過度追求利潤，不按照合同約定提供相應服務，收費與服務不相符。一些物業(yè)管理企業(yè)擅自處分應由業(yè)主處分的事項，侵犯業(yè)主權益現(xiàn)象時有發(fā)生。一些物業(yè)管理企業(yè)員工素質低，甚至發(fā)生損壞業(yè)主財產、毆打業(yè)主的惡性事件。

　　業(yè)主委員會缺少制約。由于缺乏對業(yè)主委員會的有效制約和監(jiān)督機制，民主協(xié)商和少數(shù)服從多數(shù)的原則沒有得到充分體現(xiàn)。有的業(yè)主委員會不能真正代表大多數(shù)業(yè)主的利益，個別成員甚至把個人利益置于業(yè)主共同利益之上，任意決定業(yè)主共同事務，損害其他業(yè)主利益或業(yè)主的共同利益。
　　業(yè)主自律機制不完善。房屋公共空間、共用設施設備以及土地的共同使用權，決定了業(yè)主財產的關聯(lián)性和業(yè)主共同利益，也構成業(yè)主共同決定實施物業(yè)管理的財產權基礎。協(xié)調業(yè)主共同利益，需要建立業(yè)主自律機制。業(yè)主公約是業(yè)主共同的行為準則，但一些業(yè)主沒有嚴格遵守。由于住房福利制的長期影響，相當多的業(yè)主沒有完全確立有償服務的觀念，沒有完全確立履行合同約定義務的觀念。

　　前期物業(yè)管理矛盾突出。有的開發(fā)企業(yè)侵占配套建筑和設施；有的開發(fā)企業(yè)為促進物業(yè)銷售，對物業(yè)管理作不切實際的承諾；有的開發(fā)企業(yè)制定的業(yè)主公約侵犯業(yè)主的合法權益。由于缺乏嚴格的物業(yè)承接驗收手續(xù)，物業(yè)使用過程中暴露出來的質量問題責任不清，損害了業(yè)主權益。有的建設單位自辦物業(yè)管理，建管不分，雖然在一定時期內推動了物業(yè)管理和住宅銷售，但不利于保護業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。

　　專項維修資金管理不規(guī)范。一些地方沒有按照規(guī)定從房改售房款中提取專項維修資金，或者提取了但被挪用；一些地方商品房專項維修資金由建設單位或者物業(yè)管理企業(yè)掌握，不能按業(yè)主意愿使用，住房共用部位、共用設施設備的大、中修及更新改造不能及時進行，侵害了購房人的合法權益。也有一些地方住房專項維修資金由政府行政部門管理，沒有按規(guī)定計入購房人的賬戶，使用時既要申請還手續(xù)繁瑣。

　　上述問題充分反映了依法規(guī)范物業(yè)管理的緊迫性?！稐l例》為規(guī)范物業(yè)管理活動提供了基本的法律依據。全面貫徹落實《條例》，是解決當前存在的問題，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理的根本出路。

　　二、提高認識，加快發(fā)展
　　黨的十六大確立了全面建設小康社會的宏偉目標，明確了本世紀頭二十年我國經濟、政治和文化建設與改革的主要任務。各級房地產行政主管部門及其工作人員應當站在實現(xiàn)全面建設小康社會目標的高度，充分認識規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理的重要意義。

　?。ㄒ唬┮?guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于促進經濟增長
　　住房消費是今后相當長一段時期居民消費的熱點，以住宅為主的房地產業(yè)是全面建設小康社會時期國民經濟增長的持續(xù)推動力。1998年以來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的重大突破，居民住房消費的積極性得到充分調動，促進了居民消費結構轉型，也促進了房地產業(yè)的持續(xù)快速增長，對國民經濟增長起到了重要的推動作用。但是目前我們所認識到的居民住房消費，僅僅是居民購買住房這一個方面的消費。實際上，居住消費本身包含眾多的消費環(huán)節(jié)，可歸納為四類基本消費支出：一是購房消費支出；二是家庭裝飾裝修、家具家電等消費支出；三是使用過程中的水、電、氣、暖等方面的長期消費支出；四是房屋大、中修及設施設備改造以及物業(yè)管理消費支出。后三類消費支出要大大超過購房支出。

　　據測算，在50年的住房使用期內，包括房屋大、中修及設施設備改造和其他服務消費的累計支出貼現(xiàn)后，與購房當年住房價格的比例為1：1，磚混結構住房為1.5：1。因此物業(yè)管理不但有利于刺激居民購房積極性，其本身也對擴大消費、拉動經濟增長有重要作用。2002年，北京物業(yè)管理產生的國內生產總值70億元，上海78.5億元，深圳50億元，分別占城市國內生產總值的2.23％、1.45％和2.23％，隨著經濟社會的發(fā)展，物業(yè)管理所創(chuàng)造的國內生產總值將會越來越多。

　?。ǘ┮?guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質量
　　經濟發(fā)展的根本目的是提高人民生活水平。提高居住質量是全面建設小康社會的重要任務。隨著第一步和第二步戰(zhàn)略目標的順利實現(xiàn)，人民生活實現(xiàn)了解決溫飽和從溫飽到小康的兩大歷史性跨越。2002年，我國城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)下降到37.7％，農村居民恩格爾系數(shù)下降到46.2％。居民消費需求由追求基本生活資料的滿足，逐步向注重生活質量提高轉變。向更高生活水平邁進，重點是“改善居住、衛(wèi)生、交通、通信條件，擴大服務性消費。逐步增加公共設施和社會福利設施。”在基本消費序列中，溫飽解決之后，“住”和“行”的問題將日益突出。

　　國際經驗表明，人均GDP跨過800美元之后，住房面積將持續(xù)增長、居住質量將快速提高。在人均住房建筑面積達到35平方米、人均GDP達到3000美元之前的相當長的一段時期，都是住房面積提高和居住質量改善階段。目前，我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積超過22平方米，住房嚴重短缺問題基本解決，居民住房需求進入面積增加與質量提高并重，從單純的生存型需求向舒適型需求轉變的新階段。提高居住質量，既要靠住宅建設的科技進步，大力推進住宅產業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅規(guī)劃、設計和建設水平，也要有良好的物業(yè)管理，提供房屋及其設施設備的維修養(yǎng)護、綠化、保潔等專業(yè)性服務，創(chuàng)造安全舒適的居住環(huán)境。

　?。ㄈ┮?guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于增加就業(yè)
　　就業(yè)是民生之本。擴大就業(yè)是我國當前和今后長時期重大而艱巨的任務。當前我國正處于城鎮(zhèn)化高速發(fā)展時期，農村勞動力向非農產業(yè)的轉移、農村人口向城鎮(zhèn)的轉移是世界歷史上最大規(guī)模的就業(yè)和人口轉移；加之我國正處于經濟結構調整時期，與之相適應的就業(yè)結構也處于調整之中，大量的下崗、失業(yè)問題與農村勞動力轉移問題交織在一起，就業(yè)需求十分強烈，就業(yè)形勢極為嚴峻和復雜。黨的十六大把增加就業(yè)與促進經濟增長、穩(wěn)定物價、保持國際收支平衡作為我國宏觀調控的四大主要目標，要求千方百計地擴大就業(yè)。

　　因此能否正確處理資金密集型產業(yè)與勞動密集型產業(yè)的關系，把提高企業(yè)競爭力與擴大就業(yè)妥善結合起來，是關系到走新興工業(yè)化道路的重大問題。物業(yè)管理就業(yè)容量大，對擴大就業(yè)具有重要作用。目前，物業(yè)管理吸納的勞動力中大部分來自企事業(yè)單位下崗分流人員、農村剩余勞動力及部隊復轉軍人等，對于緩解農村剩余勞動力向非農產業(yè)的轉移和產業(yè)結構調整中的就業(yè)矛盾作出了重要貢獻。今后相當長一段時期，隨著住宅建設的持續(xù)快速發(fā)展以及舊住宅區(qū)物業(yè)管理范圍的不斷擴大，物業(yè)管理將保持快速發(fā)展，對增加就業(yè)仍將起到積極的推動作用。

　?。ㄋ模┮?guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于維護社區(qū)穩(wěn)定
　　維護社會安定是全面建設小康社會的重要保障。大力發(fā)展社會主義文化，建設社會主義精神文明是全面建設小康社會的重要任務。維護社區(qū)穩(wěn)定、加強社區(qū)精神文明建設是整個社會安定和全社會精神文明建設的基礎。隨著社會經濟體制的轉型，社區(qū)建設越來越受到社會各界的關注，成為城市建設與管理的基礎性工作。物業(yè)管理是社區(qū)服務的重要組成部分。社區(qū)居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織；業(yè)主、業(yè)主大會的活動與社區(qū)建設和管理密切相關；物業(yè)管理企業(yè)對于維護社區(qū)環(huán)境和秩序具有積極作用。通過規(guī)范社區(qū)建設與物業(yè)管理各主體之間的關系，整合資源，可以推進物業(yè)管理與社區(qū)建設的協(xié)調發(fā)展，形成推進社區(qū)建設的整體合力，既有利于為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，也有利于促進社區(qū)安定和社區(qū)精神文明建設。

　　從多年的實踐看，物業(yè)管理在維護社區(qū)秩序，協(xié)助公安等有關部門防范刑事犯罪，防止可能發(fā)生的火災、燃氣泄漏、爆炸等惡性事故中起到了重要作用。物業(yè)管理企業(yè)在努力提高管理服務水平的同時，配合有關部門和社區(qū)各類組織，積極開展社區(qū)文化活動，豐富了居民的業(yè)余生活，促進了居民的身心健康，推動形成了鄰里之間更加和諧的關系和良好的社會風尚，促進了社區(qū)精神文明建設。

　　三、學習《條例》，把握內涵
　　《條例》就業(yè)主的權利和義務，業(yè)主大會的組成、職責和行為規(guī)則，前期物業(yè)管理，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的法律關系，業(yè)主處理財產共同利益的方式等，創(chuàng)設了各項法律制度。貫徹《條例》，首先要準確把握《條例》所創(chuàng)設的法律制度的內涵。

　?。ㄒ唬┳鹬睾途S護業(yè)主的財產權利
　　物業(yè)管理的基礎是業(yè)主的財產權。對物業(yè)進行管理是業(yè)主行使財產權的行為。選聘物業(yè)管理企業(yè)實施管理只是業(yè)主管理自身物業(yè)的方式之一，業(yè)主還可以根據實際情況決定采用其他方式，比如自我管理，或者將保潔、綠化等各項事務直接委托專業(yè)公司?！稐l例》本著尊重業(yè)主財產權利的原則，并不強制業(yè)主必須實行物業(yè)管理，而只是規(guī)范實行物業(yè)管理時各方的行為。當然，隨著社會對物業(yè)管理認同感逐步提高，越來越多的業(yè)主會選聘物業(yè)管理企業(yè)來管理物業(yè)。

　　《條例》充分尊重和維護業(yè)主的財產權利。凡是依附于財產所產生的法律關系，均遵循了民事法律關系的基本原則，強調物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主是平等的民事主體，是服務與被服務的關系，保證業(yè)主充分行使財產權。對于業(yè)主的共同利益，也由業(yè)主在民主協(xié)商的基礎上自行平衡?！稐l例》對業(yè)主財產權利的尊重和保護，還體現(xiàn)在對侵害業(yè)主財產權的救濟上。建設單位和物業(yè)管理企業(yè)的行為給業(yè)主造成損失的，應該依法承擔民事?lián)p害賠償責任；物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途，或利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護，剩余部分由業(yè)主大會決定使用。這充分體現(xiàn)了保護業(yè)主權益的立法精神。行政機關在實施對物業(yè)管理活動的行政管理中，必須牢牢把握這一精神。

　　（二）建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機制
　　共同財產和共同利益是構成業(yè)主之間聯(lián)系的基礎。業(yè)主共同財產的管理和共同利益的平衡，需要有民主協(xié)商的機制來實現(xiàn)。業(yè)主一旦共同決定委托物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理，就將共同財產的管理置于整體的共同契約中。共同契約就必然要在單個業(yè)主利益的分散性與眾多業(yè)主利益的協(xié)調性之間實現(xiàn)均衡；業(yè)主加入共同契約就意味著要遵守少數(shù)服從多數(shù)的原則。

　　業(yè)主大會制度和業(yè)主公約制度，目的就是建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機制。業(yè)主大會是表達業(yè)主意愿、實現(xiàn)業(yè)主利益均衡的組織形式，其基本的議事準則就是民主協(xié)商。業(yè)主公約是依據國家相關法律、法規(guī)制定的，是業(yè)主應當共同遵守的行為準則，對全體業(yè)主具有普遍約束力。業(yè)主公約是規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內涉及業(yè)主共同利益的權利與義務的自律性規(guī)范，是業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內一些重大事務的共同性約定，是調整業(yè)主之間權利與義務關系的基礎性文件。通過業(yè)主公約，建立物業(yè)共同關系人的行為準則，可以形成良好的共同財產管理、共同利益均衡秩序。建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機制，是政府行政部門應當牢牢把握的原則。

　?。ㄈ稐l例》和有關法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動
　　物業(yè)管理活動中的問題，有的是由《條例》所規(guī)范的，有的是由其他法律法規(guī)所規(guī)范的。物業(yè)管理活動各方主體也應當遵守其他法律、法規(guī)確定的行為規(guī)范。《民法通則》、《合同法》、《公司法》、《房地產開發(fā)經營管理條例》、《建設工程質量管理條例》等法律、法規(guī)規(guī)定的相關制度，都是規(guī)范物業(yè)管理活動的法律依據。所以，在貫徹實施《條例》中，不僅要學習領會《條例》的內涵，還要學習和貫徹好其他有關的法律、法規(guī)。

　　比如物業(yè)的質量問題。業(yè)主購買物業(yè)，形成與建設單位之間物業(yè)買賣的民事法律關系，有關法律規(guī)定由建設單位承擔物業(yè)建造過程中的質量責任。盡管業(yè)主在物業(yè)交接后才發(fā)現(xiàn)物業(yè)質量問題，但原來的法律關系在物業(yè)管理階段仍然存在，業(yè)主應當依據有關法律法規(guī)追究建設單位的質量責任。

　?。ㄋ模┩咨铺幚碚褪袌龅年P系
　　物業(yè)管理活動中大量的是民事關系，應當通過設定規(guī)則，由當事人自行調節(jié)和通過司法程序調節(jié)。對這些民事關系，不宜采取政府行政措施進行調節(jié)?！稐l例》對不產生外部影響、不涉及公共利益的純私人事務，不設置政府行政管理權；對不屬于政府行政職責的事務，不設定行政規(guī)制；對應當由業(yè)主自行處理的事務，不設定行政強制措施。同時《條例》明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權行為的界限，對凡是能夠通過民事責任解決的，不再設定行政處罰；對違反行政管理規(guī)定，又同時構成民事違約或侵權的行為，則堅持損害賠償優(yōu)先的原則。

　　市場規(guī)則的完善是市場主體行為規(guī)范的基礎。物業(yè)管理的發(fā)展從根本上取決于市場規(guī)則的完善和市場機制的良性運行?！稐l例》按照社會主義市場經濟的原則，對物業(yè)管理活動的競爭機制、物業(yè)服務的定價、物業(yè)服務合同等作出了規(guī)定。這些規(guī)定的目的，就是培育市場，充分發(fā)揮市場優(yōu)化資源配置的作用?！稐l例》是一部體現(xiàn)政府轉變職能的行政法規(guī)。各級房地產行政主管部門，必須按照《條例》的精神，把完善市場機制放在重要位置，切實轉變職能，做到不越位、不缺位、不錯位、不擾民，管好政府該管的事，并簡化手續(xù)，方便群眾。

　　四、突出重點，扎實工作
　　全面貫徹落實《條例》、推動物業(yè)管理健康發(fā)展是今后一段時期各級房地產行政主管部門的重要任務。要以“三個代表”重要思想統(tǒng)攬各項工作，以改善人民群眾生活和工作環(huán)境為出發(fā)點，全面貫徹落實《條例》，加大監(jiān)督管理力度，規(guī)范市場主體行為，保護消費者權益，努力開創(chuàng)物業(yè)管理發(fā)展新局面。

　　近期，應著重抓好以下幾個方面的工作：
　?。ㄒ唬┘訌妼Α稐l例》的宣傳
　　物業(yè)管理與人民群眾的工作、生活息息相關，涉及人民群眾的切身利益。在廣泛聽取群眾意見基礎上制定的《物業(yè)管理條例》，匯集了民智，體現(xiàn)了黨的十六大關于黨領導和支持人民當家作主，最廣泛地動員和組織人民群眾依法管理國家和社會事務的要求?！稐l例》的貫徹實施，同樣需要動員和依靠廣大人民群眾。同時，《條例》涉及眾多行政機關如公安、財政、民政、價格、市政公用事業(yè)等行政主管部門的監(jiān)督管理職責，涉及各類社會組織、物業(yè)管理活動其他各類主體行為的規(guī)范，必須加強對《條例》的宣傳工作，使大家深刻領會《條例》的精神和各項規(guī)定，自覺地貫徹執(zhí)行《條例》。

　　《條例》宣傳工作主要應達到四個目的：一是讓廣大業(yè)主了解《條例》所設定的法律制度，運用法律武器保護自己的利益，更充分地行使業(yè)主權力，規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會行為，協(xié)調共同利益關系。二是使物業(yè)管理企業(yè)認真執(zhí)行法律制度，切實履行好服務職能，以優(yōu)質服務、誠信服務取信業(yè)主。三是促進行政部門依法行政，既要保證行政行為不超越權限，不任意干預民事關系；又要認真履行職責，強化執(zhí)法監(jiān)督，提高執(zhí)法水平，保護物業(yè)管理活動當事人各方的合法權益。四是使各方面形成合力，共同執(zhí)行《條例》，促進物業(yè)管理，維護社區(qū)良好秩序。

　　（二）完善有關的配套法規(guī)和規(guī)章
　　《條例》發(fā)布之后，建設部根據《條例》確定的制度，已經印發(fā)了《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》、《業(yè)主大會規(guī)程》。目前正會同或配合有關部門制定《住房專項維修資金管理辦法》，修訂《物業(yè)管理服務收費管理辦法》，并抓緊《物業(yè)服務合同》、《業(yè)主公約》示范文本、《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》等的修訂工作，研究建立物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度。各省、自治區(qū)、直轄市要根據《條例》的規(guī)定，結合實際情況，抓緊清理和修訂現(xiàn)有的物業(yè)管理法規(guī)與規(guī)范性文件，加快制定配套的法規(guī)。對《條例》中授權地方制定的具體辦法，如物業(yè)管理區(qū)域劃分、業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權的確定等，應當盡快作出規(guī)定。同時應當根據實際情況，確定應當通過招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的住宅物業(yè)的最小規(guī)模。

　　（三）加強對業(yè)主大會工作的指導監(jiān)督
　　各地房地產行政主管部門要正確處理行政監(jiān)督管理和業(yè)主自我管理的關系，按照《條例》規(guī)定，切實履行對組建業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導責任，促進業(yè)主自我管理、自我約束機制的形成。對業(yè)主成立業(yè)主大會的，物業(yè)所在地的房地產行政主管部門要深入實際，耐心細致地做好指導監(jiān)督工作，引導業(yè)主大會在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎上，按照合法程序，選舉熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任業(yè)主委員會委員。要通過規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為，促進業(yè)主自律和民主決策，依法維護自身合法權益。同時，要監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

　?。ㄋ模┮?guī)范前期物業(yè)管理
　　要逐步推進建設單位和物業(yè)管理分業(yè)經營，使物業(yè)管理企業(yè)真正成為獨立承擔民事責任的企業(yè)法人，實施專業(yè)化管理。要加強建設與物業(yè)管理的銜接，加強對建設單位履行法定義務情況的監(jiān)督。《條例》規(guī)定，建設單位要在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的物業(yè)管理用房；不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權；要與物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)承接驗收工作并及時移交有關資料；建設單位制定的業(yè)主臨時公約不得侵犯物業(yè)買受人合法權益等。對違反有關規(guī)定的，要及時予以糾正。

　　要規(guī)范前期物業(yè)管理招投標活動。對達到一定規(guī)模的住宅物業(yè)，建設單位應當通過招投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理；對規(guī)模較小的住宅物業(yè)可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；其他類型的物業(yè)鼓勵建設單位通過招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。要按照《條例》等有關規(guī)定，加強監(jiān)督，依法維護招標投標當事人的合法權益。要根據物業(yè)管理活動的特點，降低招標投標成本，減輕業(yè)主負擔。

　?。ㄎ澹┙ⅰ百|價相符”的服務收費機制
　　要從滿足不同類型的服務需求出發(fā)，完善物業(yè)管理服務標準，引導物業(yè)管理企業(yè)不斷提高服務質量。要明確物業(yè)管理服務收費的定價原則、定價方式和價格構成；根據物業(yè)管理服務內容、服務質量，制定普通住宅的收費指導標準，方便消費者根據自己的消費水平選擇確定相應的物業(yè)管理服務。同時要通過深入細致的宣傳，使廣大居民樹立物業(yè)管理服務的消費意識。

　　（六）完善住房專項維修資金制度
　　要全面建立住房專項維修資金制度，未建立、或未按標準建立專項維修資金的地區(qū)，必須按有關規(guī)定予以建立或補充。商品住宅和已售公房專項維修資金均應按照業(yè)主所有、專戶存儲、?？顚Ｓ?、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則實施管理。各地在完善住房專項維修資金的歸集、管理、使用和監(jiān)管等各項制度同時，要抓好住房專項維修資金的清理，堅決查處挪用行為，追繳挪用資金。對挪用住房專項維修資金的，要依法予以處罰；有關責任人，要追究責任。

　?。ㄆ撸┱D和規(guī)范物業(yè)管理市場秩序
　　整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，是整頓和規(guī)范房地產市場秩序的重要內容。要堅持標本兼治、重在治本的原則，采取有力措施，繼續(xù)做好物業(yè)管理市場的整頓和規(guī)范工作。要嚴格市場準入與清出制度，加強企業(yè)資質管理，加大對管理水平低、收費不規(guī)范、社會形象差的企業(yè)的清理整頓工作力度。要大力開展誠信和職業(yè)道德教育，加快建立物業(yè)管理企業(yè)信用檔案，接受社會監(jiān)督。要完善投訴舉報制度，對群眾的投訴和舉報，應限時查處和答復，不得推諉扯皮。要注意尊重企業(yè)的經營自主權，糾正對物業(yè)管理企業(yè)的亂攤派、亂收費行為。

　　（八）大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質
　　要開展物業(yè)管理技術進步方向和重點的研究，推動物業(yè)管理技術進步，提高技術含量和管理服務水平。要加強物業(yè)管理專業(yè)人員管理，從注冊物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格管理和物業(yè)管理員從業(yè)資格管理兩個層次，建立職業(yè)資格制度，造就一支懂經營、善管理、精業(yè)務、守道德的專業(yè)人員隊伍。要繼續(xù)抓好多層次的人才培訓，加強企業(yè)關鍵崗位和一線職工的技能培訓，提高從業(yè)人員素質。

　?。ň牛┩七M舊住宅區(qū)物業(yè)管理
　　要按照政府、單位、居民合理負擔的原則，調動各方面的積極性，多渠道籌措資金，完善小區(qū)配套設施，美化小區(qū)環(huán)境，加強對舊小區(qū)的整治改造。要進一步深化直管公房和機關、企事業(yè)單位住房的維修管理體制改革，結合機構改革和國有企業(yè)轉制，將房管所和機關、企事業(yè)單位的后勤房管部門改制成具有獨立法人資格的物業(yè)管理企業(yè)，徹底改變“政企不分，政事不分，主輔混合”及“以租養(yǎng)人，管理落后”的狀況。推進舊小區(qū)的物業(yè)管理有相當?shù)碾y度，務必抓好組織協(xié)調，注重引導，尊重業(yè)主意愿。

　?。ㄊ┨幚砗梦飿I(yè)管理與社區(qū)建設的關系
　　物業(yè)管理在社區(qū)建設，尤其在社區(qū)服務業(yè)的發(fā)展中具有重要作用。要努力創(chuàng)建物業(yè)管理與社區(qū)建設良性互動的新機制，以物業(yè)管理服務推動社區(qū)服務發(fā)展，拓展社區(qū)服務范圍，建設管理有序、服務完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關系和諧的現(xiàn)代化社區(qū)。業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合居民委員會依法履行自治管理職責，接受居民委員會的指導和監(jiān)督；并配合公安機關，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護社會治安等相關工作。

　　同志們，全面貫徹落實《條例》，意義深遠、責任重大、任務艱巨。我們要在以胡錦濤同志為總書記的黨中央領導下，忠實實踐“三個代表”重要思想，堅持立黨為公、執(zhí)政為民，堅持把最廣大人民群眾的根本利益放在第一位，與時俱進，開拓創(chuàng)新，創(chuàng)造性地開展工作，努力開創(chuàng)物業(yè)管理發(fā)展的新局面！