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建設(shè)部副部長(zhǎng) 劉志峰

2005年7月21日

提高認(rèn)識(shí)  切實(shí)貫徹落實(shí)好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的各項(xiàng)部署

同志們：
　　
　　上午，光燾同志傳達(dá)了近期國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)同志關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要指示，并就下一步工作重點(diǎn)做了部署。下面，我談幾點(diǎn)意見(jiàn)，供大家參考。
　　
　　一、正確認(rèn)識(shí)調(diào)控的目標(biāo)、指導(dǎo)思想和基本原則
　　
　　房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，事關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展全局，既是重大的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是重大的社會(huì)問(wèn)題，與經(jīng)濟(jì)社會(huì)健康發(fā)展關(guān)系十分密切。黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，把房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控作為宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容。去年以來(lái)，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的突出問(wèn)題，采取了一系列措施。今年3月初，溫家寶總理在《政府工作報(bào)告》中明確提出要抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。3月下旬，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》（國(guó)辦發(fā)電[2005]8號(hào)）。5月中旬，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)辦發(fā)26號(hào)文件”），明確了調(diào)控的主要政策措施。貫徹落實(shí)好這些措施，對(duì)于加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展有著十分重要的作用。
　　
　?。ㄒ唬╆P(guān)于調(diào)控的根本目的和主要目標(biāo)
　　
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的根本目的，就是要切實(shí)解決市場(chǎng)發(fā)展中存在的突出問(wèn)題，消除影響市場(chǎng)發(fā)展的不穩(wěn)定、不健康因素，實(shí)現(xiàn)“三個(gè)基本”：供求基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。同時(shí)，要控制好市場(chǎng)發(fā)展的節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)協(xié)調(diào)”：與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展相協(xié)調(diào)、與相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)，發(fā)揮好房地產(chǎn)市場(chǎng)在推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、改善普通居民居住條件等方面的持續(xù)的推動(dòng)作用。國(guó)務(wù)院第88次常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，必須把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模和價(jià)格上升幅度過(guò)大問(wèn)題，作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一個(gè)突出任務(wù)。其中，投資規(guī)模問(wèn)題，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、與相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的協(xié)調(diào)問(wèn)題，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的需要。商品住房?jī)r(jià)格問(wèn)題，是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的需要。
　　
　　這次調(diào)控，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為主要目標(biāo)。一方面，商品房?jī)r(jià)格的過(guò)快上漲是去年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的突出問(wèn)題。房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，使房?jī)r(jià)問(wèn)題成為一段時(shí)期以來(lái)社會(huì)矛盾的焦點(diǎn)，引發(fā)了社會(huì)不滿(mǎn)情緒。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2004年商品房平均價(jià)格同比增長(zhǎng)14.4％；其中商品住宅價(jià)格同比增長(zhǎng)15.2％，首次出現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)，首次超過(guò)居民收入增長(zhǎng)；少數(shù)城市房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)20％。今年一季度，商品房、商品住房平均價(jià)格繼續(xù)保持較快的增長(zhǎng)速度。全國(guó)看，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲呈蔓延態(tài)勢(shì)，由上海、浙江、江蘇等東部沿海城市向其他地區(qū)擴(kuò)展，由新建商品住房向存量住房擴(kuò)展。另一方面，房?jī)r(jià)問(wèn)題是市場(chǎng)運(yùn)行狀況的綜合反映。解決房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中總量問(wèn)題（規(guī)模）結(jié)構(gòu)問(wèn)題、市場(chǎng)秩序問(wèn)題等，都最終表現(xiàn)為商品房?jī)r(jià)格的穩(wěn)定問(wèn)題?？偭科胶馐潜３謨r(jià)格總水平穩(wěn)定的基礎(chǔ)，結(jié)構(gòu)合理是順利實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)交易、保證總量平衡的前提。供求總量關(guān)系、供求結(jié)構(gòu)關(guān)系中存在的問(wèn)題，都最終表現(xiàn)為市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)。市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)，影響投資和消費(fèi)決策，影響房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的規(guī)模；穩(wěn)定的價(jià)格預(yù)期，是引導(dǎo)資源合理配置、引導(dǎo)理性投資和消費(fèi)、促進(jìn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的主要因素。因此，把穩(wěn)定房?jī)r(jià)作為主要調(diào)控目標(biāo)，是針對(duì)當(dāng)前商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、非理性需求過(guò)快增長(zhǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂等突出問(wèn)題。
　　
　　房?jī)r(jià)受供求規(guī)律、價(jià)值規(guī)律和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則的影響。去年以來(lái)商品房?jī)r(jià)格持續(xù)過(guò)快上漲，是上述三個(gè)方面共同作用的結(jié)果。從供求關(guān)系看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入新的發(fā)展階段。市場(chǎng)運(yùn)行中的主要矛盾，已由過(guò)去多年的需求不足轉(zhuǎn)變?yōu)榫植啃?、結(jié)構(gòu)性的需求增長(zhǎng)過(guò)快。投機(jī)、投資性購(gòu)房過(guò)旺；城市拆遷引起的被動(dòng)性需求增長(zhǎng)過(guò)快；改善性需求過(guò)度。市場(chǎng)需求偏大、供求矛盾突出、供求結(jié)構(gòu)失衡，是推動(dòng)去年以來(lái)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的主要因素。從價(jià)值規(guī)律看，一段時(shí)期來(lái)原材料價(jià)格上漲、土地價(jià)格上升、拆遷成本提高，住宅品質(zhì)和環(huán)境配套水平提升，都增加了商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，并推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)看，一段時(shí)期以來(lái)投機(jī)、投資性購(gòu)房過(guò)快增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)哄抬房?jī)r(jià)、炒作現(xiàn)象嚴(yán)重，造成一些項(xiàng)目、一些城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)非理性上漲。在長(zhǎng)三角部分中心城市，投機(jī)投資性購(gòu)房占20％左右，個(gè)別樓盤(pán)的投機(jī)投資性購(gòu)房甚至占60％以上。主要原因是，法律法規(guī)不健全和執(zhí)法不嚴(yán)，市場(chǎng)規(guī)則不完善。上述三個(gè)方面的影響，意味著調(diào)控工作必須從調(diào)整市場(chǎng)供求關(guān)系、整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序、完善市場(chǎng)規(guī)則等方面采取綜合措施，實(shí)施綜合治理。
　　
　　（二）關(guān)于調(diào)控的指導(dǎo)思想和基本原則
　　
　　國(guó)辦發(fā)26號(hào)文件充分體現(xiàn)了以下指導(dǎo)思想：一是，立足于促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展。2004年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資7萬(wàn)億元，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約1.32萬(wàn)億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)18.8％，比1998年提高了6.l個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)與金融關(guān)系密切，是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，房屋價(jià)格直接關(guān)系居民住房問(wèn)題的解決。房?jī)r(jià)的持續(xù)過(guò)快上漲，容易助長(zhǎng)投機(jī)行為，形成泡沫，影響金融安全、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、社會(huì)安定。促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)健康發(fā)展，是《意見(jiàn)》的基本指導(dǎo)思想之一。二是，立足于維護(hù)普通居民的住房權(quán)益。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的根本目的，是解決普通居民的住房問(wèn)題，推動(dòng)全面建設(shè)小康社會(huì)的進(jìn)程。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，既要滿(mǎn)足高收入家庭的住房需求；更應(yīng)當(dāng)面向普通百姓，維護(hù)普通居民的住房權(quán)益。穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的根本出發(fā)點(diǎn)，就是減輕中低收入家庭的住房負(fù)擔(dān)，維護(hù)普通居民的基本住房權(quán)益。《意見(jiàn)》的各項(xiàng)措施，如增加中低價(jià)位、中小戶(hù)型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)、完善廉租住房制度、明確享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)、整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序等，都有利于滿(mǎn)足普通居民改善居住條件的合理需求。三是，立足于以經(jīng)濟(jì)手段為主的綜合調(diào)控。這次調(diào)控，堅(jiān)持遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律，主要采用土地、信貸和財(cái)稅等經(jīng)濟(jì)政策調(diào)節(jié)。通過(guò)土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃，調(diào)節(jié)土地供應(yīng)總量與供應(yīng)結(jié)構(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)總量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生直接影響。通過(guò)銀行信貸和稅收調(diào)節(jié)等措施，合理引導(dǎo)投資和消費(fèi)的總量及方向。通過(guò)城市總體規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃，直接規(guī)定各類(lèi)房地產(chǎn)用地的布局和比例，有效調(diào)控供應(yīng)結(jié)構(gòu)。同時(shí)，強(qiáng)化法治，把整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序作為這次調(diào)控的重要內(nèi)容。
　　
　　根據(jù)上述指導(dǎo)思想，國(guó)辦發(fā)26號(hào)文件明確提出，要“堅(jiān)持積極穩(wěn)妥、把握力度，突出重點(diǎn)、區(qū)別對(duì)待，因地制宜、分類(lèi)指導(dǎo)，強(qiáng)化法治、加強(qiáng)監(jiān)管”
　　
　　的原則。這次調(diào)控有以下特點(diǎn)：一是，把解決當(dāng)前問(wèn)題與長(zhǎng)遠(yuǎn)的制度建設(shè)相結(jié)合。調(diào)控中的大部分措施，既針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)存在的問(wèn)題，也涉及到房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的制度環(huán)境的改變，從體制上、機(jī)制上為市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。如為保證中低價(jià)位、中小戶(hù)型普通商品住房建設(shè)的供應(yīng)，把規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、房?jī)r(jià)、戶(hù)型等作為土地出讓的前提條件。為遏止投機(jī)，禁止了期房轉(zhuǎn)讓。等等。二是，統(tǒng)一政策和因地制宜相結(jié)合。國(guó)家的統(tǒng)一政策解決或防范普遍性問(wèn)題，地方的調(diào)控措施要針對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)發(fā)展中的特殊問(wèn)題。國(guó)家的統(tǒng)一政策緊緊圍繞兩個(gè)主題：從供應(yīng)上增加中低價(jià)位、中小戶(hù)型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房比例，健全廉租住房制度；從需求上遏制投機(jī)性購(gòu)房、控制投資性購(gòu)房、引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)。三是，實(shí)行供應(yīng)和需求的雙向調(diào)節(jié)。已經(jīng)出臺(tái)的各項(xiàng)調(diào)控措施，既調(diào)節(jié)供應(yīng)總量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)，也調(diào)控各類(lèi)需求。雙向調(diào)節(jié)適應(yīng)供求關(guān)系的基本規(guī)律，既最大程度地發(fā)揮市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)作用，又可以控制市場(chǎng)規(guī)模的過(guò)度擴(kuò)張，從而穩(wěn)定房?jī)r(jià)、調(diào)整結(jié)構(gòu)、防止投資過(guò)快增長(zhǎng)，促進(jìn)調(diào)控綜合目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。四是，突出重點(diǎn)，區(qū)別對(duì)待。針對(duì)當(dāng)前普通住房供應(yīng)不足，普通居民家庭住房困難問(wèn)題，調(diào)控的各項(xiàng)措施，突出了保護(hù)普通居民的住房消費(fèi)，維護(hù)低收入家庭的住房權(quán)益。針對(duì)部分地區(qū)不合理需求旺盛問(wèn)題，重點(diǎn)加強(qiáng)了對(duì)需求的調(diào)節(jié)，尤其著重遏制房屋投機(jī)，消除了市場(chǎng)發(fā)展中最具破壞性的因素。五是，注重各項(xiàng)調(diào)控措施之間的協(xié)調(diào)配合。包括各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)措施的協(xié)調(diào)，經(jīng)濟(jì)和法律手段的配合，以及各級(jí)政府調(diào)控措施的合理組合，確保調(diào)控方向的一致性，形成政策合力。
　　
　　二、貫徹落實(shí)調(diào)控措施情況和當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)
　　
　　根據(jù)國(guó)務(wù)院的決策部署，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)認(rèn)識(shí)高度統(tǒng)一，行動(dòng)上密切配合，及時(shí)出臺(tái)有關(guān)的配套政策，加強(qiáng)對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的指導(dǎo)。絕大多數(shù)省、自治區(qū)、直轄市結(jié)合本地實(shí)際，制定了貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院宏觀調(diào)控決策的具體措施。認(rèn)真落實(shí)禁止期房轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，積極推行商品房預(yù)售合同即時(shí)網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案和實(shí)名制購(gòu)房；及時(shí)制定享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行稅收調(diào)整政策，加強(qiáng)稅收征管。浙江、江蘇、廣東、四川、湖南、江西等省和上海、重慶、天津、青島、長(zhǎng)沙、蘭州等市加強(qiáng)土地供應(yīng)和城市規(guī)劃調(diào)控，增加普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)。武漢市在原定2005年建設(shè)203萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用住房的基礎(chǔ)上，又追加了100萬(wàn)平方米的建設(shè)計(jì)劃，并及時(shí)公布了項(xiàng)目情況。河北、江蘇、重慶、北京、山東等省市，加快廉租住房制度建設(shè)，抓緊開(kāi)展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房狀況調(diào)查，積極落實(shí)對(duì)城市政府的目標(biāo)責(zé)任制管理。天津、杭州等城市對(duì)買(mǎi)不起經(jīng)濟(jì)適用住房也不符合廉租房條件的家庭，出臺(tái)了經(jīng)濟(jì)租賃房政策。江蘇省加強(qiáng)市場(chǎng)準(zhǔn)入管理，規(guī)定不具備相應(yīng)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，不得參加商品房項(xiàng)目用地招投標(biāo)。山東、浙江、貴州等省以及上海、北京、深圳、成都市針對(duì)違規(guī)銷(xiāo)售、虛假?gòu)V告等不良行為，開(kāi)展了專(zhuān)項(xiàng)整治活動(dòng)。江西、四川、青島、南京等地主管部門(mén)組織骨干開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)合發(fā)起誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的倡議。
　　
　　隨著各項(xiàng)調(diào)控政策的逐步落實(shí)，一些調(diào)控效果開(kāi)始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正朝著預(yù)期目標(biāo)發(fā)展。當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的主要特點(diǎn)是：
　　
　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)投資增幅繼續(xù)回落
　　
　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)快報(bào)，1—6月份全國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)23.5％，其中商品住宅投資增長(zhǎng)21.3％，增幅呈逐月回落趨勢(shì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比一季度增幅回落3.2個(gè)百分點(diǎn)，低于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅1個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資額排在前6位的江蘇、廣東、浙江、上海、北京、山東（投資占全國(guó)總投資54％）中，有3個(gè)省市商品住房新開(kāi)工面積出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。蘇州、杭州、寧波等熱點(diǎn)城市新開(kāi)工面積，同比也出現(xiàn)下降現(xiàn)象。
　　
　　（二）供求關(guān)系有所改善
　　
　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1—6月份全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積增幅，5年來(lái)首次低于竣工面積增幅（3.9個(gè)百分點(diǎn)），供求關(guān)系有所緩和。據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)，過(guò)去供求矛盾比較突出的杭州、南京、青島等城市，商品住宅求大于供的局面得到改變，市場(chǎng)供應(yīng)開(kāi)始略大于需求。上海市商品住宅市場(chǎng)供求比例，也由今年一季度的0.85:1轉(zhuǎn)變?yōu)?一6月份的1.12:1。
　　
　?。ㄈ┥唐纷》拷灰捉Y(jié)構(gòu)有所調(diào)整
　　
　　商品住宅成交總量下降，高價(jià)位、大套型住房成交量下降較大，中低價(jià)位、中小套型住房成交量較為平穩(wěn)。1—6月份，40個(gè)大中城市中，有19個(gè)城市商品住房登記銷(xiāo)售面積同比負(fù)增長(zhǎng)。上海市5月份140平方米以上的商品住房成交量比4月份下降了53.4％，6月份又進(jìn)一步下降了7.4％；120平方米以下的套型成交面積占比由4月的36.5％提高到5月的48.2％、6月的63.8％。
　　
　?。ㄋ模┩稒C(jī)性購(gòu)房得到初步遏制
　　
　　根據(jù)各地交易情況監(jiān)測(cè)，禁止期房買(mǎi)賣(mài)和營(yíng)業(yè)稅政策的調(diào)整等，使短期投機(jī)性住房需求得到遏制，住房交易行為漸趨理性。一些投機(jī)、投資關(guān)的二手住房，開(kāi)始轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期出租，租賃市場(chǎng)房源供應(yīng)量明顯增多。國(guó)辦發(fā)26號(hào)文件公布后，成都市兩天內(nèi)預(yù)購(gòu)商品房退房198套；各大城市排隊(duì)購(gòu)房的場(chǎng)面不再出現(xiàn)。上海、鄭州等地外地人購(gòu)房所占比例比一季度有較大幅度下降。
　　
　?。ㄎ澹┥唐纷》科骄鶅r(jià)格漲幅趨穩(wěn)
　　
　　據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)，6月份，40個(gè)重點(diǎn)城市中，有14個(gè)城市商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)，14個(gè)城市二手住房平均成交價(jià)格環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)。14個(gè)進(jìn)行同質(zhì)樓盤(pán)跟蹤比較的城市中，3個(gè)城市環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)，7個(gè)城市環(huán)比增長(zhǎng)0.4％以下。
　　
　?。┓康禺a(chǎn)信貸增速放緩
　　
　　據(jù)人民銀行統(tǒng)計(jì)，截至5月末，我國(guó)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額2.81萬(wàn)億元，占各項(xiàng)貸款余額的14.15％；比年初增加1779.16億元，比去年同期增長(zhǎng)22.27％，增幅回落33.38個(gè)百分點(diǎn)。其中住房開(kāi)發(fā)貸款余額4595.8億元，比年初增加263.2億元，同比增長(zhǎng)13％，增幅回落69.24個(gè)百分點(diǎn)。4月份當(dāng)月住房開(kāi)發(fā)貸款余額首次出現(xiàn)下降。個(gè)人住房消費(fèi)貸款新增額呈現(xiàn)逐月減少趨勢(shì)。
　　
　　上述情況表明，市場(chǎng)調(diào)控已經(jīng)取得了一些效果。同時(shí)我們也看到，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的地區(qū)性差異明顯，各地調(diào)控效果不盡相同?？偟目矗袌?chǎng)規(guī)模較大的東部沿海城市，特別是原先供求矛盾較為突出的長(zhǎng)三角地區(qū)反應(yīng)較為明顯，投資和房?jī)r(jià)增幅回落；中西部地區(qū)市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)。這表明，黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決策非常及時(shí)，調(diào)控的指導(dǎo)思想和基本原則是正確的，各項(xiàng)調(diào)控措施具有較強(qiáng)的針對(duì)性，既有利于解決當(dāng)前存在的突出問(wèn)題和矛盾，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，充分體現(xiàn)了科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的要求。
　　
　　三、進(jìn)一步做好市場(chǎng)調(diào)控的工作重點(diǎn)
　　
　　盡管市場(chǎng)調(diào)控已經(jīng)取得了一些效果，但當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題依然十分突出。一是部分地區(qū)房地產(chǎn)房投資增幅仍然較大；二是房地產(chǎn)價(jià)格還處于高位；三是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題十分突出；四是住房保障制度建設(shè)相對(duì)滯后；五是囤積土地、圈占土地的現(xiàn)象沒(méi)有消除；六是一些地方對(duì)中央加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的認(rèn)識(shí)不統(tǒng)一，還沒(méi)有引起足夠的重視，貫徹落實(shí)各項(xiàng)調(diào)控措施不夠有力。同時(shí)，市場(chǎng)運(yùn)行中還存在許多不確定因素。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，關(guān)鍵是要堅(jiān)定不移地把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，全面理解宏觀調(diào)控的基本思想，把思想統(tǒng)一到國(guó)務(wù)院對(duì)形勢(shì)的判斷和部署上，增強(qiáng)做好調(diào)控工作的自覺(jué)性和主動(dòng)性；關(guān)鍵是要堅(jiān)定不移地貫徹已經(jīng)出臺(tái)的各項(xiàng)調(diào)控措施，抓好各項(xiàng)措施的落實(shí)，因地制宜地解決好當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)運(yùn)行中存在的突出問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。同時(shí)要冷靜觀察，密切關(guān)注當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)走勢(shì)，認(rèn)真研究新情況、及時(shí)解決新問(wèn)題。國(guó)家近期不再出臺(tái)新的調(diào)控政策。
　　
　?。ㄒ唬┣袑?shí)落實(shí)調(diào)控責(zé)任
　　
　　加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，關(guān)鍵在于各級(jí)地方政府認(rèn)識(shí)要到位，行動(dòng)要堅(jiān)決，措施要得力。要認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)的指示精神，堅(jiān)持城市建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的觀念，堅(jiān)持把解決普通居民的住房問(wèn)題作為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的根本出發(fā)點(diǎn)。省市政府要切實(shí)承擔(dān)起穩(wěn)定房?jī)r(jià)的責(zé)任，切實(shí)承擔(dān)起為低收入家庭提供住房保障的責(zé)任，切實(shí)行使好市場(chǎng)調(diào)控和市場(chǎng)監(jiān)管的職責(zé)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，堅(jiān)決把各項(xiàng)調(diào)控政策落到實(shí)處。房地產(chǎn)市場(chǎng)受預(yù)期影響較大，必須堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。要強(qiáng)化輿論引導(dǎo)，注重正面宣傳，做好調(diào)控措施的解釋工作，引導(dǎo)各方面正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)。要加快建立市場(chǎng)信息發(fā)布制度，增強(qiáng)市場(chǎng)的透明度，形成正常的市場(chǎng)預(yù)期，引導(dǎo)居民理性投資和消費(fèi)。
　　
　?。ǘ┲φ{(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)
　　
　　結(jié)構(gòu)不合理是當(dāng)前各地普遍存在的問(wèn)題。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)，今年1—6月份批準(zhǔn)預(yù)（銷(xiāo)）售的商品住房，上報(bào)數(shù)據(jù)的32個(gè)重點(diǎn)城市中，有16個(gè)城市120平方米以上大戶(hù)型住房超過(guò)50％，有9個(gè)城市達(dá)到60％以上。某城市超過(guò)180平方米的商品住房接近50％。同時(shí)，有16個(gè)城市80平方米以下中小戶(hù)型住房不到10％。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，浪費(fèi)土地資源，扭曲住房需求，抬高商品住房平均價(jià)格，不利于解決普通居民家庭的住房問(wèn)題。必須切實(shí)加強(qiáng)規(guī)劃和土地的引導(dǎo)和調(diào)控作用，著力增加中低價(jià)位、中小戶(hù)型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)。一方面，要抓緊對(duì)居民住房需求狀況的調(diào)查，深入進(jìn)行市場(chǎng)供求關(guān)系分析，強(qiáng)化市場(chǎng)需求對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的引導(dǎo)作用。如沈陽(yáng)市調(diào)查，套型面積60平方米以下的住房需求16％，市場(chǎng)供應(yīng)2.6％；60—100平方米的住房需求61％，市場(chǎng)供應(yīng)只有24％；150平方米以上的住房需求比例僅為2％，市場(chǎng)供應(yīng)比例高達(dá)35％。調(diào)查為沈陽(yáng)市供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整起到了重要的基礎(chǔ)性作用。各地要通過(guò)需求調(diào)查，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，同時(shí)要盡快公布今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局以及進(jìn)度安排。另一方面，對(duì)普通商品住房供應(yīng)，要落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于將規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、住房銷(xiāo)售價(jià)位、套型面積等作為土地出讓前置條件的有關(guān)規(guī)定，建立起中低價(jià)位、中小套型住房供應(yīng)的保障機(jī)制。同時(shí)，要完善土地出讓合同，明確開(kāi)竣工時(shí)間等有關(guān)要求，并嚴(yán)格依照土地出讓合同約定，加強(qiáng)對(duì)銷(xiāo)售價(jià)位、套型面積和開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程的監(jiān)督。
　　
　　（三）大力規(guī)范市場(chǎng)秩序
　　
　　一段時(shí)期以來(lái)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷(xiāo)售、管理各環(huán)節(jié)，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的違法違規(guī)行為時(shí)有發(fā)生，擾亂市場(chǎng)秩序，損害消費(fèi)者的合法權(quán)益，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。特別是，一些企業(yè)囤積炒賣(mài)土地；一些開(kāi)發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)和媒體聯(lián)合，惡意炒作，發(fā)布不實(shí)價(jià)格和銷(xiāo)售進(jìn)度信息，誘騙消費(fèi)者爭(zhēng)購(gòu)，或者虛構(gòu)買(mǎi)賣(mài)合同，囤積房源，哄抬房?jī)r(jià)。這些行為是造成部分城市的部分項(xiàng)目房?jī)r(jià)非理性上漲的重要原因。要堅(jiān)決貫徹落實(shí)26號(hào)文件關(guān)于整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序的要求。要嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)準(zhǔn)入，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的行為，重點(diǎn)查處內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，發(fā)布虛假、違法銷(xiāo)售廣告，囤積房源，哄抬房?jī)r(jià)以及違反規(guī)劃及控制性要求的行為。
　　
　?。ㄋ模﹫?jiān)決遏制住房投機(jī)行為
　　
　　投機(jī)炒作是前一時(shí)期抬高房?jī)r(jià)的重要原因，同時(shí)造成房?jī)r(jià)還會(huì)較快上漲的市場(chǎng)預(yù)期，刺激非理性住房投資，促使部分居民提前入市購(gòu)房，是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的最具有破壞性的因素，決不能任其發(fā)展。國(guó)辦發(fā)26號(hào)文件從營(yíng)業(yè)稅政策調(diào)整、禁止期房轉(zhuǎn)讓兩方面，對(duì)遏制投機(jī)炒作行為作出了規(guī)定，要認(rèn)真貫徹落實(shí)。目前，隨著營(yíng)業(yè)稅政策調(diào)整和禁止期房轉(zhuǎn)讓有關(guān)措施的實(shí)施，投機(jī)性購(gòu)房已經(jīng)初步得到遏制。但在防范私下交易等方面還要下功夫。已經(jīng)建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的城市，要通過(guò)網(wǎng)上簽約等措施，抓緊推行預(yù)（銷(xiāo)）售房屋的即時(shí)合同備案和實(shí)名制購(gòu)房。
　　
　?。ㄎ澹┙∪擎?zhèn)住房保障體系
　　
　　近年來(lái)，各地積極啟動(dòng)住房保障工作，基本建立了以經(jīng)濟(jì)適用住房（包括集資合作建房）、廉租住房制度等為主要內(nèi)容的住房保障制度政策框架。但從實(shí)施情況看，城鎮(zhèn)住房保障體系不健全，進(jìn)展不平衡。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)存在兩種傾向：一是停止或大幅度減少經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)，經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)?yōu)惠政策不落實(shí)，土地供應(yīng)不能保證；另外一種傾向是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高、戶(hù)型面積大、購(gòu)買(mǎi)對(duì)象收入界定不嚴(yán)。廉租住房制度建設(shè)中，資金不落實(shí)、覆蓋面低的問(wèn)題也很突出。要嚴(yán)格貫徹落實(shí)國(guó)辦發(fā)26號(hào)文件和去年四部委關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理的規(guī)定，增加經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)量，嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用住房套型面積，嚴(yán)格實(shí)行項(xiàng)目招投標(biāo)制度，嚴(yán)格銷(xiāo)售價(jià)格管理，嚴(yán)格審查銷(xiāo)售對(duì)象，嚴(yán)格上市交易管理，使優(yōu)惠政策真正落實(shí)到中低收入住房困難家庭。學(xué)習(xí)杭州、青島等地加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理的經(jīng)驗(yàn)。要加快廉租住房制度建設(shè)，盡快開(kāi)展最低收入家庭住房狀況調(diào)查，建立保障對(duì)象檔案；建立以財(cái)政預(yù)算安排為主的廉租住房資金來(lái)源；切實(shí)把廉租住房制度建設(shè)納入目標(biāo)責(zé)任。同時(shí)，要積極研究發(fā)展租賃型經(jīng)濟(jì)適用住房的政策，實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用住房租售并舉。
　　
　　同志們，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控正處于關(guān)鍵時(shí)期，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格還有大量工作要做。要充分認(rèn)識(shí)自己肩負(fù)的重任，堅(jiān)定不移的貫徹落實(shí)好國(guó)務(wù)院的各項(xiàng)部署，確保穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作取得預(yù)期目標(biāo)。謝謝大家。